365体育从加强房企资金审查到局部城区定向放松限购,从放宽豪宅标准到限制房企平均利润率……2019年这样的调控力度释放了什么信号?未来房地产市场走势如何?

　　“房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、365体育稳房价、稳预期的目标。”住房和城乡建设部部长王蒙徽在近日举行的全国住房和城乡建设工作会议上如此评价2019年我国房地产市场发展。

　　这一判断得到数据印证:今年1月至11月全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米,同比增长1.6%,稳中略升;11月70个大中城市中,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大,二三线个月相同或回落,市场预期趋稳。

　　记者近期走访发现,大多数城市房地产市场预期稳定,“房价暴涨时代成过去时”获得普遍认同。不少购房者向记者表示,新楼盘近期促销力度大、供给充足、可选择余地大;由于相当数量的购房者被分流至新房市场,二手房市场渐成买方市场,“价位合适”才考虑入市。

　　根据中国社会科学院发布的《中国住房发展总报告(2019-2020)》,2019年房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期,总体房价水平的空间分布演变比较平缓,增长率的空间差异有所扩大。

　　“2019年,我国楼市年度稳定有降,季度上下波动,空间再度分化,总体迈进调控预设的合理目标。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。但他也指出,目前房地产市场总体平稳,是在政策措施管控下的弱平衡,影响房地产市场平稳运行的深层次因素尚未得到根本性转变。调控进入关键时期,应保持定力、从容应对。

　　“对于涉嫌集体恶意炒作房价的小区,主管部门将暂停办理该小区二手房网签手续”,深圳市住房和建设局近日发布通告称,将采取五大措施严厉打击哄抬房价等各类不法行为。

　　“开发商参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书,承诺土地购置资金是合规自有资金,其来源不属于金融贷款、资本市场融资”,黑龙江省住建厅等6部门日前联合发布通知称。

　　梳理今年以来各地调控举措可以看到,一些地方从信贷、土地等方面收紧楼市调控政策;另一些地方则适度宽松了限购政策,如深汕特别合作区商品房全面解冻,广州南沙和花都、上海临港、广东佛山等地区放宽了人才购房的社保年限或户籍门槛等。

　　“今年各地楼市政策呈现双向精准调控特点,既有放松,又有收紧。”阳光城执行副总裁吴建斌认为,楼市调控在持续打击投机性需求的同时,也加强了对真实居住需求的保护。

　　各地锚定“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,因城、365体育因区、因时施策,积极主动作为,保持了楼市总体平稳运行。

　　在中央层面,房地产政策保持连续性、稳定性,夯实城市主体责任,土地调控机制显著完善、财税制度迈出重要步伐、区域发展规划不断出台,稳妥推进房地产长效机制试点。

　　从房地产金融监管看,“从紧”为全国楼市调控主要特点。信托、发债等房地产融资渠道收窄,贷款规模控制加强,银行信贷资金或资金借助信托等渠道进入房地产市场收紧。

　　值得注意的是,2019年,制定完善长效机制的基础性工作稳步迈进。365体育住房和城乡建设部初步构建了房地产市场监测指标体系,开展月度监测、季度评价,及时预警提示。

　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“2020年要着力稳地价、稳房价、稳预期”……

　　从12月份的中央经济工作会议,到中央高层近日在住房和城乡建设部召开座谈会,再到全国住房和城乡建设工作会议,各次重大会议上都重申了房地产调控主基调。

　　受访专家普遍表示,从2016年开启的本轮调控,在宏观经济复杂变化的形势下坚持了下来,取得了初步成效,积累了一定经验,凝聚了全社会强大共识。

　　房地产调控不动摇,中流击水从容应对。倪鹏飞说,房地产调控是国家的一个重大战略操作,是塑造高质量发展的新动力、新机制、新引擎和新路径。

　　“市场环境及预期不断变化,房地产市场会处在波动运行之中。”倪鹏飞说,地方调控政策或根据当期和未来可能的变化而适时微调,“稳地价、稳房价、稳预期”的目标很明确,市场不应对地方因城施策的局部微调作“调控松绑”解读。

　　惠民生,强保障,中央经济工作会议提出“加强城市更新和存量住房改造提升”“做好城镇老旧小区改造”等举措,促进房地产市场平稳健康发展内涵更加丰富。

　　根据中指研究院的一份报告,展望未来,在土地供给结构和住房制度改革的趋势下,重点一二线城市以租赁住房和政策性住房为主的刚需类产品供给将会继续提升,而对于大多数普通二三线城市来说,改善型住房需求仍将是市场成交主力,且人口年龄结构的变化会加速此类需求释放,未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。

　　告别房地产调控政策频繁出台的2018年，房地产市场从此前的高温状态逐渐退烧。2019年1月以来，地方“两会”陆续召开，各地房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。

　　业内人士指出，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化。

　　住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，365体育改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

　　延续这一工作要求，近期多地“两会”上明确提及“三稳”，并强调“一城一策”。如福建提出，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。

　　河南强调2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。杭州、宁波、成都、长沙等地也明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

　　上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定。深圳强调，以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。

　　陕西提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领风险。四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上实施，防止投资投机“卷土重来”。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，未来调控将以地方主导，住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控，2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化

　　对于今年地方“两会”有关房地产市场的新特点，张大伟分析认为，“三稳”成为2019年地方“两会”最为关键的政策方向，稳地价、稳房价、365体育稳预期是2018年下半年来房地产政策的主基调，在今年地方“两会”中被大部分省份明确提及。“整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势，对调控不利的城市将继续问责。稳定其实是双向调节，大涨和暴跌都不是稳定。”

　　另一方面，张大伟向经济日报-中国经济网表示，由地方主导调控，在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现改变或成为趋势，政策将出现宽松与收紧并存的情况。

　　从实际情况来看，各地确实已陆续出现政策微调，有松有紧。去年四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市相关政策微调，近期青岛高新区宣布暂停执行摇号售房规则，杭州贷款政策多次微调，一些银行规定，在子女作为共同还款人的情况下，可延长老年人购房的贷款年限。

　　而海口、汕头、长沙则出现收紧信号，海口暂停企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅；汕头和长沙收紧了公积金提取范围及额度等。

　　张大伟预计，2019年全国可能出现一轮30城以上的房地产调控政策的微调潮，将标志本轮楼市调控全面见底。“特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整，部分城市银行也可能变相地调整执行中的信贷政策。“

　　在十九大提出“租购并举”以来，租赁住房一直是我国房地产市场的“热词”，今年各地“两会”进一步强调完善住房保障体系，坚持租购并举。

　　北京提出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；多渠道建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。广州明确，2019年要扩大户籍家庭住房保障覆盖面，基本建成保障性安居工程3.2万套。上海提出，新增供应各类保障房8万套。深圳提出加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度，建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。

　　福建、江苏、天津、南京等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。

　　易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，重视保障、鼓励租赁是近年来构建“租购并举”住房格局中的重要一环，今年多地将进一步补齐保障和租赁的短板。针对目前房屋租赁市场诸多不规范现象，多地加强制度建设、金融支持，有利于实现租售“两条腿”走路。

　　日前,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》(以下简称“蓝皮书”),对国内房地产市场发展态势进行分析。

　　首先是住宅市场去库存基本成功实现预期目标。去年住宅投资和住宅新开工面积较快增长,但现房销售持续下降,这导致部分城市现房库存偏低。今年销售面积或将明显大于竣工面积,可售面积将进一步减少,可能对房价上升产生更大压力。

　　第二是因城施策和分类调控实施效果开始显现。去年各地出台450余项调控政策,因城施策使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化,其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。未来因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

　　第三是住宅价格趋势未变。蓝皮书指出,2018年商品住宅平均销售价格12.2%,今年预测全国平均售价将达到9206元/平方米,预期价格增长7.6%。可以推测,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。

　　蓝皮书提醒,应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

　　展望2019年,蓝皮书认为,货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

　　国内商品住房销售增速可能会延续放缓趋势,房价涨幅整体回落,土地交易市场将回归理性,房地产投资增速将进一步回调。预计政策调整以结构化方式进行,各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。

　　蓝皮书指出,2018年,国内城镇化率达到59.58%,比2017年末提升1.06个百分点。短期可以预见,2019年城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上,房地产市场仍存在较大发展空间。不过,不同城市的市场运行结果将明显分化。

　　其中,一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,适当松动过紧的行政管制措施,在政策边际改善之下,市场成交活跃度将有所提升,销售面积同比可能实现小幅增长;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。

　　对于购房者来说，买房最让人头疼的事情就是选择购房时机了，如果时机选得不对，那么刚买完房子，房子就可能大幅贬值！那么，2019年房价是涨还是跌呢？

　　其实，2019年房价是涨还是跌主要看这个信号，那就是国家政策。换言之，也就是说，从政策上来看，2019年房价是平稳的。原因有这些：

　　自2017年全国“四限”时代开启，到2018年“限企”等一些列政策出台，截止2018年5月，综合各研究机构的统计数据发现，全国各地发布的楼市调控政策已超109次。

　　故而从全国基调看，一方面是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；另一方面是从“坚决遏制房价过快上涨”，到“坚决遏制房价上涨”决策。但无论是定位还是决策，均充分显示了国家对楼市调控的坚定决心和巨大力度。

　　另外，从各地城市楼市调控政策看，力度仍在不断增强。因此，预测2018年下半年乃至2019年全国房地产市场将平稳健康发展，房价平稳，不会出现大涨趋势。

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