365体育房地产行业数据：上周（23/2/25-23/3/3）34 个重点城市新房合计成交469 万平米，环比+7%；其中，一二线%、三四线 月一手房月成交同比+14%，较1 月+51pct；其中，一二线 个重点城市二手房成交166 万平米，环比+11%；2 月累计成交同比+127%，较1 月+144pct。库存方面，上周15 城推盘186 万平米，对应周成交/推盘比1.05 倍，最近3 个月（22 年12 月-23 年2 月）分别为0.91 倍、1.45 倍和1.34 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,619 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为15.0 个月，环比-0.1 个月，行业总体仍处于低库存阶段。365体育

　　主要政策新闻：宏观方面，国家统计局发布公报，2022 年全年住宅投资100,646 亿元，下降9.5%；各类棚户区改造开工134 万套，保障性租赁住房开工建设和筹集265 万套（间）；人民银行副行长潘功胜表示，下一步将坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，支持租购并举制度。因城施策方面，南京增加了见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式；四川优化各个城市落户限制；福建人才公寓和省直单位限价房开始申购；雄安新区执行“认房不认贷”； 徐州延长购买新建商品住房补贴时间；珠海放宽入户年限规定。首套房贷利率方面，江苏已有五个设区市将首套房利率下限降至3.8%。公积金政策放松方面，南京公积金账户余额可作为前期购房资金，可办理二手房公积金“带押过户”贷款业务；合肥、沈阳、厦门、徐州提高公积金贷款限额。市场方面，据克而瑞数据，2 月房企销售额环比+32%，同比+16%、较前值+48pct，销售复苏态势强劲。土地供应方面，多个城市公布首批供地计划，上海19 宗，深圳5 宗，宁波26 宗，东莞5 宗，天津25 宗，长春8 宗，成都4 宗。

　　公司动态跟踪：销售金额：1-2 月，万科A 销售金额588 亿元（-9.6%），碧桂园销售金额469 亿元（-32.3%），美的置业销售金额150 亿元（+5.6%）。365体育股权融资方面，万科A与配售代理就配售3 亿股新H 股订立配售协议，每股H 股13.05 港元，假设全数配售，所得款项净额约39.03 亿港元，拟用于偿还境外债务性融资和补充营运资金；保利发展拟定向增发不超过81,914 万股，募集资金不超过125 亿元；招商蛇口拟定向增发59,281 万股，募集资金89 亿元；华发股份拟定向增发不超过63,500 万股，募集资金不超过60 亿元；首开股份向北京首都开发控股（集团）有限公司借款三笔，不超过60 亿元。人事变动方面，碧桂园杨国强辞去主席及执行董事，杨惠妍已接任主席。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨0.74%，沪深300 指数上涨1.71%，相对收益为-0.97%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第17 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：祥源文化、华发股份、城建发展、ST 泰禾、万业企业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为ST 海投、万方发展、365体育鲁商发展、交运股份、西藏城投。板块表现方面，365体育物业管理板块个股平均上涨1.9%，沪深300 指数上涨1.71%，相对收益为0.19%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企22/23PE 均值分别为9.9/7.5 倍；物管22/23PE 均值分别为16/12 倍。

　　投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4 亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、365体育成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H 股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。