365体育2022 年至今，房地产市场深度调整，企业表现出发展信心不足、开发投资力度收缩。365体育房地产市场深度调整下，头部企业的投资策略如何？投资力度及城市布局有何特征？在此背景下，我们选取保利发展、招商蛇口、华润置地、万科、龙湖五家头部代表房企，从投资强度与投资布局两个方面分析探究头部房企投资策略。
房企投资力度明显减弱。2022 上半年，50 家代表企业拿地销售比均值为 16.9%，较去年同期下降 20.3 个百分点。其中，国央企拿地销售比为 24.8%，民营房企拿地销售比为 7.1%。头部代表房企保利发展、招商蛇口、华润置地、万科以及龙湖拿地销售比也均出现不同程度下滑，分别同比下降 24.5、27.5、4.3、21.9、16 个百分点，投资力度明显减弱。
严守投资纪律，合理安排投资强度。在城市分化加剧，市场边界收缩的背景下，头部代表房企坚持动态调整投资策略，严守投资纪律，以客户需求为导向，在不确定性的市场中挖掘确定性的投资机会，不断优化资源结构。如保利发展对深耕城市进行网格化研究，明确投资边界，并结合区域储备规模、业绩贡献等因素，合理分配投资额度。同时，严守投资原则及立项标准，规范研判标准动作；龙湖基于上半年市场不确定性，在土地市场上表现相当谨慎，投资支出明显减少。此外在所获取的地块中，50% 的土块平均溢价率为 0%，整体溢价率为 5%。
量入为出，坚持以销定投进行稳健投资。头部代表房企坚持风险和收益相匹配的原则，以销定投进行稳健投资。如万科继续坚持量入为出，同大部分行业规模房企一样，上半年新增投资规模有明显降低，总土地储备规模回落至 2017-2018 年的水平；招商蛇口进一步加强投资管控，以稳健发展为主线，上半年累计获取土地 27 宗，新增计容建面 419.9 万平方米；华润置地坚持稳健投资策略，新增土储 24 块，新增建筑面积 380 万平方米。截至 2022 年 6 月末，华润置地持有总土地储备建筑面积达 6614 万平方米，较去年末下降 3.8%。
坚持一二线投资优先战略，一二线城市拓展金额占比明显提升。伴随市场不断分化，头部代表房企坚持投资一二线城市优先战略，深耕经济增长好、人口净流入的重点城市。如保利发展 2022 上半年一二线 个核心城市拓展金额占比分别为 85% 和 90%，分别同比提升 16、14 个百分点；华润置地积极布局优质土地，聚焦核心城市，一二线%；龙湖上半年在一二线城市新增土储建面占比 89%，相比于 2021 全年一二线 个百分点。
坚定 区域聚焦、城市深耕 的投资策略。头部代表房企坚定 中心城市 + 城市群 的区域战略，围绕现有布局做大做强做深，从规模导向到效益导向。如招商蛇口坚定 区域聚焦、城市深耕 的发展策略，资源获取聚焦 强心 30 城 ，深耕其中 6+10 城 ，主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市，以稳健发展为主线，夯实投资质量；龙湖上半年在长三角区域的新增土储占比高达 56%。从拿地具体城市来看，杭州、合肥、重庆三地拿地均超 20 万平米，其中杭州拿地建面达 66.41 万平米，于各城市中名列第一。
坚持精益投资，做优增量资源，积极布局特色增储项目。头部代表房企在精益投资的同时，充分发挥自身综合开发与运营优势，积极布局特色增储项目。如保利发展坚持精益投资理念，365体育持续提升拓展质量，严控商办及自持物业规模，上半年新增住宅货量占比 94%，同比提升 8 个百分点，产品结构不断优化；招商蛇口积极布局旧改，采取收购、合作及创新金融等模式，推进旧改差异化发展；万科在全国多个城市积极参与旧改项目，截至 2022 年上半年末旧改项目的规划计容建筑面积约 524.3 万平方米；华润置地积极推动开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务加上生态圈要素型业务深化融合发展，形成多元化业务协同主业，为获取优质资源打下坚实基础。
2021 年下半年至今，房地产行业延续了下行趋势，市场观望情绪加重。头部代表房企投资策略，在投资力度方面，量入为出，坚持以销定投进行稳健投资，同时严守投资原则及立项标准，合理分配投资额度。在投资城市选择方面，坚定 区域聚焦、城市深耕 的投资策略，持续做优增量资源，365体育积极布局特色增储项目，一二线城市拓展金额占比明显提升。
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