365体育1、8 月销售降幅较 7 月收窄，处于弱复苏状态 8 月销售增速持续回落。2022 年 8 月，30 城新房销售面积 1222.59 万平，同比增速为 -19.10%，环比增速为-6.54%，成交套数 112114 套，同比增速为-21.21%，环比增速为-5.78%， 本月成交面积和套数同比降幅较 7 月有所收窄，分别+12.44pct、+13.92pct。2022 年下半年 以来，30 成销售面积累计同比降幅持续收窄，由 5 月的-40.76%降至 8 月的-33.59%，但目前 销售市场仍处于冷淡期，上升通道艰难，购房者预期不稳定，仍需政策注入信心。 分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-19.25%/-17.93%/-21.70%， 环比增速分别为-2.24%/-11.65%/2.71%。年初至今，一线 月一三线 月持平，一线城市仍在蓄力中， 二线城市出现较大回落，分析是由于二线 月需求释放之后连续两月出现 大幅环比下跌，二季度开始三线城市销售市场持续低迷，未出现明显修复迹象。一二级城市累 计同比也有较大降幅，下半年以来在艰难收窄，三线城市累计降幅最大，由于人口流动及人口 结构的调整，向一二线城市聚焦，三线城市预期较差，销售市场回暖难度较大。

　　截至 2022 年 8 月 31 日，十大城市的去化周期为 10.74 月，较上月-0.62，去化周期环比 -5.46%，同比+20.54%，由于十大城市销售略有回暖，去化周期环比下降。分线、-0.09，一、二线城市去化周期基本恢 复到年初水平。

　　一轮土拍全部完成，365体育整体热度降温。截至 7 月 5 日，22 个重点城市均完成今年首轮集中 土拍。22 城共推出建设用地 2183.95 万方，同比收窄 58.82%，环比收窄 70.69%，供应量下降 土地市场热度下降。一轮集中供地共实现 4988.27 亿元成交值，同比下降 53.03%，环比下降 16.02%。受供应规模缩减的影响，同时，一季度疫情好转并未刺激需求上升，销量没有出现明 显增长，房企对土地市场投资仍持谨慎态度，因此交易量减少。另外，部分房企当前仍面临到 期债务压力大等困扰，在一定程度上导致今年第一轮集中土拍成交较乏力。

　　二轮土拍进行中，供应量与成交量仍未回温。截至 9 月 1 日，22 个重点城市均公布了二 轮集中供地地块情况，22 城第二批集中供应体量共 2227 万方，同比下降 65.79%，环比增加 1.99%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，土地市场供应规模仍未回温。从成交规模看，已 完成第二轮集中拍地的 19 城累计揽金 5288 亿元，超过 22 城首轮土地总出让金 4988 亿元，同 比增加 6.01%。从地块质量看，二轮集中供地 19 城 131186 元/平方米，较一轮土拍上升 5.11%。

　　从流拍情况来看，19 个重点城市二轮集中土拍平均流拍率仅 4.95%，较一轮土拍的 19.8% 下降 14.85pct，得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象持续好转。从 溢价成交情况来看，19 个重点城市二轮集中土拍平均溢价率仅 5.8%，较一轮土拍下降 3.8pct， 除厦门溢价率与 21 年二轮土拍差距较大外，其他城市溢价率基本与去年同期持平；溢价成交 率为 35.55%，较一轮土拍下降 1.83pct；触限成交率为 18.96%，较一轮土拍下降 3.18pct。

　　具体到城市来看，北京的成交均价由一轮土拍时的 29844 元/平方米上升为 34603 元/平方米，环比增长 15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长 7.58%。杭州 45 宗供应地 块仍全部成交，其中 12 宗地触限进入一次报价阶段，热度较其它已完成二轮集中土拍的城市 仍处于较高水平。宁波二轮集中土拍总供应量为 92.45 万平方米，这是集中供地以来宁波商品 住宅供地体量的一次，由于优化供应结构、预售资金监管放松等政策，宁波土地市场也有回温。 厦门热度有所下降，触限率由首轮集中土拍的 22.22%降低到 11.11%，溢价率由首轮集中土拍 的 6.78%降低到 1.43%。

　　民企拿地持续收缩，国企扩充土地储备。在第一轮集中土拍中，中央性、地方性国企拿地 活跃，拿地份额明显提升，国企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总金额比重分别为 70.27%、70.50%，分别较 2021 第一批集中供地+12.16pct、+11.58pct。二轮集中土拍中，国 企拿地权益面积占比及权益金额占比分别为 81.19%、82.45%，分别较 2022 第一批集中供地 +10.92pct、+11.95pct。根据两轮集中供地来看，房企拿地呈现出“国增民减”的整体特征， 国企积极扩充优质的土地储备，在“三道红线”带来的资金压力以及市场热度降温等因素影响 下，民企拿地积极性下降，市场迎来了格局调整，预计市场出清格局优化后销售和拿地会企稳。

　　2022H1，A 股房地产板块总营业入分别为 10960.91 亿元，同比-14.21%，较上年同期增速 下降 45.12pct；2022H1 实现归母净利润 234.13 亿元，增速为-64.47%，较上年同期增速下降 45.92pct。2022H1 营收持续同比大幅下降。2022H1 归母净利润持续大幅下跌，但幅度较 21 年全年小。 2022H1 房地产销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 2.72%和 3.61%、3.93%，同 比+0.04pct、-0.16pct、+0.95pct。整体三费率为 10.25%，同比增加 0.83pct。行业整体费用控制 能力有所下降，主要是由于房地产行业市场下行，企业投入更多费用用于销售去化和财务处理 上，管理费用率处于近年低点，企业组织管理优化初见成效。 2022H1 销售毛利率和净利率分别为 19.22%和 3.94%，较上年同期分别下降 2.25pct 和 3.23pct。毛利率和净利率均下滑主要在于：（1）由于前几年土地市场景气度较高，房企整体拿 地价格攀升，在 18 年左右房企高价拿地加杠杆的后果开始体现，高土地成本项目现进入结转 期间，对利润率产生影响；（2）行业“限价”控制，行业利润空间被压缩，自 18 年来毛利率、 净利率总体均呈下降趋势；（3）房企对行业市场预期下行，在财务报表中计提了数额较大的资 产减值准备。短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行，土地市场回归理性将有助于行业内耗现象的修正。

　　截止 2022H1 预收账款为 35462.41 亿元，同比减少 3.47%，2022H1 预收账款覆盖 2021 年 全年营收的 1.17 倍，房企未来业绩仍有保障。2021 行业预收账款增速保持上涨，2016-2020 年增速持续下跌结束，同比增速出现抬头趋势，2022H1 受到全国疫情、房企风险暴露、行业 景气度下行的影响，同比增速出现下降，我们认为随着疫情缓解，以及中央政治局会议之后各 地逐渐放开购房限制，预计下半年预收账款进一步提升。 2022H1，行业资产负债率为 78.94%，较同期-0.26pct。三道红线 个 地产开发公司的情况，22H1 踩中三道红线 家，同比增加两家，踩中两道红线 家，踩中一道红线 家。行 业整体出现改善趋势，但分化更加明显，债务负担较大或已经爆雷的公司由于市场融资压力大， 三道红线状况更加严峻，而原本债务状况良好的公司进一步优化债务结构，促进销售回款，减 轻有息债务占比。在“三条红线”的融资监管下，房企积极降低杠杆水平，预计后续季度行业 杠杆率还将迎来更大幅度的下降。

　　2022H1 期内销售商品、提供劳务收到的现金为 11134.08 亿元，同比-34.65%。2022H1 现 金流净额为-1192.94 亿元，表现为现金净流出，流入额同比下降 47.79%。分类来看，经营活 动现金流量净额为 542.89 亿元，365体育同比-34.90%，经营活动现金流量小幅增加，但同比增幅大幅 下降，行业下行售疲软导致回款大幅减少。投资活动现金流量净额为-374.01 亿元，同比 +67.45%；筹资活动现金流净流出 1361.82 亿元，同比上升 176.80%，筹资活动现金流出持续 恶化，房企融资借贷出现严重困难，现金流入压力转移到经营现金流量上，随着中央对房地产 行业金融的支持，优质企业占据更大市场份额，市场信心逐渐回复，筹资资金或可见好转。365体育

　　销售方面，2022 年 8 月，在按照销售业绩排行的的 Top10 企业中，5 家房企销售业绩均 同比出现上升，6 家环比增加。其中碧桂园以 352 亿元的销售额位居榜首，同比下降 22.14%。 与 2022 年 7 月份销售业绩相比，六家房企出现同比增长。在公布业绩的 38 家 Top100 房企 中，16 家销售金额同比增加，20 家环比增加，头部房企销售情况较上月出现小幅回升。 拿地方面，本周 12 家房企披露拿地，其中华润置地新增 8 宗地，招商蛇口、保利发展、 中海地产、越秀地产分别新增 3 宗地，联发集团新增 2 宗地，其余新增增 1 宗地。共涉及土地 面积 86.46 万方，建筑面积 322.29 万方，拿地金额 502.02 亿元。中海地产所获项目楼面均价 34971 元/方，在所有房企中最高，碧桂园所获项目楼面均价 964 元/方，在所有房企中最低。 融资方面，top100 房企中，本月共八家房企发行境内信用债，规模合计 131.4 亿元，无房 企发行海外债，单月融资规模环比下降。其中国贸发行了超短期融资券，华润置地、金隅集团 发行了一般公司债，美的置业、龙湖集团、滨江集团、厦门国茂、华发股份、光明地产发行了 中期票据。

　　政策侧重保交楼，提供专项资金支持。住建部、财政部、人民银行等有关部门均强调完 善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。7 月以 来，受市场传统淡季及“断供”事件等因素影响，房地产市场活跃度再次下行，7 月全国商品 房销售面积、销售金额单月同比降幅均有所扩大，供给端亦明显走弱，8 月重点 100 城商品住 宅销售面积较 7 月继续下滑，市场预期不稳。本次政策出台将对稳定市场预期起到积极作用， 房地产市场情绪有望好转。持续强调房住不炒，以销量下滑的代价稳住房价，防止过高房价带 来更多金融风险，阻止风险外溢到关联产业。

　　中央多次强调，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房 需求，进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号，短期来看，各地优化信贷政策的力 度有望加大，通过降首付、降利率，来降低购房成本，尤其是核心二线城市，预计将对认房认 贷政策进行优化，促进合理住房需求释放。7 月 28 日中央政治局会议以来，超 10 城优化了信 贷政策，北京针对特定项目降低名下无住房且无在途贷款的老年人购房的首付比例，365体育苏州、无 锡、福州均优化认房认贷政策，下调首付比例，南通、惠州亦明确首套房及二套房首付比例下 限。

　　8 月 LPR 报价出炉：1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上 LPR 为 4.3%,迎来双降。近日，央行 公布了最新一期的 LPR 利率，一年期和五年期的 LPR“双降”。其中，一年期 LPR 为 3.65%，较 上一期下降 5bps；5 年期以上 LPR 为 4.3%，较上一期下降 15bps。本年度 LPR 此前已有两次下 调。2022 年 1 月，1 年期 LPR 与 5 年期以上 LPR 分别下调 10BP、5BP；5 月，5 年期以上 LPR 下调 15BP，创 2019 年 8 月 LPR 改革以来的最大降幅。年内三次下调贷款利率，且 5 年期 LPR 降幅超过 1 年起 LPR，主要目的或为稳定楼市。 信贷端传导到销售端效果不明显。根据贝壳研究院发布的重点城市房贷利率调查结果显 示，2022 年 7 月，103 个重点城市主流首套房贷款利率为 4.35%，二套房贷款利率为 5.07%， 分别较上月下降 7 个基点、2 个基点。同时，在统计的全国 103 个城市中，共有 30 个城市下 调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、西安首套房贷款利率降至 4.45%；而中山、佛山、贵 阳等城市首套房贷款利率降至 4.25%。本次 5 年期以上 LPR 下降至 4.3%，首套房贷款利率下限 将调整为 4.1%，二套房贷款利率下限降为 4.9%，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空 间将再扩大。但 8 月销售额并未有明显反弹，LPR 下调或进一步推动市场筑底。

　　1、房地产板块 PE、PB 估值比较 住宅板块 PE 修复回归近三年平均水平，仍有向上空间，PB 仍处于历史低位。截至 2022 年 8 月 26 日，房地产行业 TTM 市盈率（历史整体法）为 10.47X，估值水平在波动中调整。目 前房地产版块 PE 估值高于 5 年移动均值 9.89X，住宅板块估值已修复到近三年平均水平，但 较 2018 年 17.78X 高点仍有较大向上修复空间；房地产行业 PB（整体法）为 0.93X，低于 1 年移动均值 0.96X，低于 3 年移动均值 1.13，市净率仍处于 10 年以来的底部区域，未来修复 空间较大。

　　2、房地产板块与各行业 PE、PB 估值比较 截止到 2022 年 8 月 31 日，PE 最低的是银行行业 4.6X，房地产行业 PE 为 10.8X，排名倒 数第七位，在所有行业分类中房地产的市盈率是偏低的。PB 最低的是银行业，仅 0.5 倍 PB， 房地产行业排倒数第三，市净率为 0.9X，从行业纵比的角度来看房地产的市净率也是偏低的。

　　恒生物业服务及管理指数是由恒生指数公司于 2021 年 4 月 19 日推出，旨在提供一个参考 基准以反映在香港上市的 30 家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。截止 2022 年 8 月 31 日，恒生指数（HSI.HI）和恒生物业服务及管理（HSPSM.HI）涨幅分别为-14.32%和-42.79%， 物管指数表现落后于大盘指数。

　　8 月，H 股物管上市企业涨幅前六位的分别是浦江中国、雅居投资控股、朗诗绿色生活、365体育 弘阳服务、华润万象生活、融信服务，涨幅分别为 30.95%、18.57%、15.13%、13.28%、7.21% 和 5.25%。跌幅前五的物管企业则为金科服务、融创服务、康桥悦服务、时代邻里、世茂服务，跌幅分别为-43.69%、-29.38%、-25.81%、-25.71%和-23.77%。