365体育二手房市场的启动和发展一直是政府和业界人士所关注的话题，搞活二手房市场有其重大的现实意义。国务院颁布的“十五”计划纲要中明确指出，把全面开放二手房市场作为“十五”期间我国住宅与房地产业改革和发展的目标之一，这足以说明二手房市场在国民经济中的重要地位和作用。

　　近几年，随着房改政策的逐步深入落实，长春市陆续出台了一系列开发二手房市场的优惠政策，逐年降低二手房交易门槛，极大调动了居民住房消费的积极性，有效地激活了长春市的二手房市场，使存量住房交易日趋活跃，市场规模不断扩大，新旧房交易比例更趋合理，百姓住房消费更加理性，房屋租赁市场逐步规范，初步形成了存量与增量联动、买卖与租赁并举的局面。本文将依据房改以来存量房与增量房的相关资料（因为存量房交易是以产权交易登记数衡量，因此本文中的对比数据我们采用与之相对应的增量房数据），对长春市二手房市场的现状及发展趋势进行分析。

　　房地产一、二、三级市场是一种约定俗成的提法。房地产一级市场是指土地市场；房地产二级市场是指新建商品房即增量房交易市场，或叫一手房交易市场；房地产三级市场是指存量房交易市场（即二手房交易市场）和房屋租赁市场。一般来讲，凡已购买或自建并取得所有权证的房屋，统称为存量房，即二手房。当前长春市将房屋权利人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式将其房屋权属转让给他人的行为统称为存量房交易。

　　2003年末长春市市区实有房屋建筑面积8711.9万平方米，其中从房屋用途来看：住宅用房5231.4万平方米，占房屋总量的60.1%；工业、交通、仓储用房1219.3万平方米，占房屋总量的14%；商业、金融、信息用房784.9万平方米，占房屋总量的9%；教育、医疗、科研用房269.9万平方米，占房屋总量的3.1%；文化、新闻、娱乐、园林、体育用房20.1万平方米，占房屋总量的02%；办公用房194.5万平方米，占房屋总量的2.2%；其他用房991.8万平方米，占房屋总量的11.4%。从房屋产权性质来看，国有产权房屋为3921.4万平方米，占房屋总量的45%；集体产权房屋362.5万平方米，占房屋总量的4.2%；私有产权房屋3240.8万平方米，占房屋总量的37.2%；股份制企业产权房屋913万平方米，占房屋总量的10.5%；港澳台产权房屋196.7万平方米，占房屋总量的2.3%；涉外产权房屋62.4万平方米，占房屋总量的0.7%；其他产权房屋15.1万平方米，占房屋总量的0.1%。从房屋的建成年份看，建国前的房屋270.1万平方米，占房屋总量的3.1%；五十年代房屋329.5万平方米，占住宅总量的3.8%;六十年代房屋344.8万平方米，占房屋总量的4.0%；七十年代房屋663.2万平方米，占房屋总量的7.6%;八十年代房屋2313.6万平方米，占房屋总量的26.6%；九十年代房屋3637.4万平方米，占房屋总量的41.7%，2000年以后建成的房屋1153.3万平方米，占房屋总量的13.2%。从新旧程度来看，二成新的房屋占0.2%，四成新的房屋占1.7%，六成新的房屋占12.5%，八成新的房屋占28.4%，十成新的房屋占57.2%。近几年长春市二手房市场在市政府的大力支持下，在大量优惠政策的落实下，正以大幅度的增速向前发展并呈现出以下特点：

　　二手房市场具有数量巨大，权属多元，365体育可无限流通，交易价格相对低廉等特征，所以近几年发展迅速。房改初期的1998年长春市二手房交易主要以私有房屋为主，所以成交量仅有15.4万平方米，交易额1.04亿元，到2000年房改房上市，长春市二手房交易量增至47.7万平方米，比1998年增长2.1倍，交易额达5.5亿元，比1998年增长4.3倍;到2001年交易量达64.7万平方米，比上年增长35.6%，交易额达7亿元，比上年增长27.3%;到2002年交易量上升至90.2万平方米，比上年增长39.4%，交易额上升为10.6亿元，比上年增长51.4%；到2003年交易量激增至167.2万平方米，比上年增长85.4%，交易额也激增至24.2亿元，比上年增长1.3倍。六年间二手房交易量翻了三番多，平均增速达61.1%;交易额翻了四番，平均增速达87.7%。

　　二手房交易市场与商品房交易市场是互为补充的两个方面，二者是一个相互联动的过程。有资料表明，经济发达国家在上市销售的住房中，一手房与二手房的比例是1∶3-5，大部分交易是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，住宅由外延式拓展为主，逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主。当人均拥有住宅面积饱和时，新建量减少，一手房销售下降，交易将集中到二手房市场。

　　而在我国，由于房屋改革制度刚开始不久，楼市刚刚进入市场经济，所以从总体上来说，楼市的一手房是绝对的交易主体，一、二手房的比例与发达国家完全相反是倒挂的，在全国平均为9∶1，目前全国只有上海、南京等少数几个城市，实现了二手房交易超于增量房交易量的局面。近几年随着房地产市场的逐步完善，人们住房消费理念的逐步形成，长春市二手房市场出现了大幅增长的好势头。2003年长春市增量房成交面积为215.8万平方米，比上年下降4%，365体育比2000年增长1.2倍，三年平均递增达29.3%，而存量房2003年成交面积为167.2万平方米，比上年增长85.4%，比2000年增长2.5倍，三年平均递增51.9%，2003年存量房增速高于增量房89.4个百分点;三年平均增速高于增量房22.6个百分点。与此同时存量房与增量房比例逐年提高。1998年长春市存量房15.4万平方米，增量房38.9万平方米，存量房与增量房之比为0.4:1，到2000年长春市存量房成交面积47.7万平方米，增量房成交面积为99.9万平方米，存量房与增量房之比为0.48：1；到2001年长春市存量房交易面积为64.7万平方米，增量房交易面积为126.8万平方米，存量房与增量房之比为0.51：1；到2002年长春市存量房成交面积达90.2万平方米，增量房成交面积为224.7万平方米，存量房与增量房之比为0.40：1；到2003年长春市二手房成交面积达167.2万平方米，增量房成交面积为215.8万平方米，存量房与增量房之比提升为0.77：1。六年间存量房比重提高了37个百分点，由此可见，长春市二手房市场正在成为房地产市场的新生力量。

　　在二手房交易不断增长的同时，长春市二手房的各项税、费总额也不断增长。1998年长春市二手房税、费收缴金额分别为695.8万元，和184.3万元，2000年长春市二手房税、费收缴金额分别为2530.8万元和1295万元，比1998年增长2.6倍和6倍;到2001年税、费收缴金额分别达3800万元和1409万元，比上年增长50.2％和8.8％；到2002年税、费收缴金额升至6366.9万元和2231.7万元，比上年增长67.6％和58.4％；到2003年税、费收缴金额分别达到11409.4万元和2826.2万元，比上年增长79.2％和26.6％。2003年的缴税额是1998年的16.4倍，五年平均增速达75%;手续费收入是1998年的15.3倍，五年平均增速达72.6%。

　　二手房市场的活跃程度是反映房地产市场成熟程度的重要标志。存量住房是一个潜力十分巨大的市场，也是拉动经济的一个重要因素。开放存量市场，不仅有利于旧房进入新体制，而且有利于带动增量市场的活跃。我国小康社会住房标准已经确立，即到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的现代化指标。如果二手房市场在今后几年确实能得到理性发展，那么也势必会对整个房地产市场起到良性的推动作用。2003年末，长春市市区人均住房建筑面积为22.32平方米，户均住宅建筑面积为73.9平方米/户，户均住宅套数为0.93套/户，住宅私有率达58.7%，据测算到2007年长春市人均住房建筑面积可达26平方米，到2010年可达29平方米。随着房地产市场健康有序地发展，和人民生活水平的提高，消费观念的改变，未来几年长春市二手房的具大潜力将逐步释放出来。主要表现在以下几方面：

　　自开放三级市场以来，从国家到地方陆续推出了一系列的二手房发展政策和措施。这些政策措施主要都是围绕着降低市场准入门槛、降低交易税、费以及提升配套服务水平展开的。为了进一步培育和鼓励住房消费，长春市积极采取措施，出台了一系列有利于二手房发展的优惠政策，降低二手房的交易门槛。一是简化交易环节和手续，降低税、费收缴率。近几年，长春市二手房交易税、费收缴率呈逐步下降趋势。2000年长春市二手房住宅和非住宅的交易税、费收缴率分别为5%和7.5%；到2001年二手房住宅和非住宅的交易税、费收缴率调整为4%和4.5%；到2002年二手房住宅和非住宅的交易税、费收缴率又再次调整为3.5%和6%；到2003年二手房住宅和非住宅的税、费收缴率又分别降至为1.5%和5%。四年来，二手房住宅的税、费收缴率由5%降至1.5%，降幅达3.5个百分点；非住宅的税、费收缴率由7.5%降至5%，降幅达2.5个百分点。2003年初，长春市暂停征收营业税、所得税、土地收益金，使税金下调三个百分点。同时，根据市场实际状况，暂停收取2.5%的物业维修基金，仅上述两项就使税、费率下调5.5%，极大地刺激了二手房交易市场。住房税、费收缴率的大幅降低，不仅使百姓在住房消费过程中享受到了真正的实惠，而且盘活了住房，促进了二手房市场的发展。二是开办了二手房贷款业务和转按揭业务。以往人们购房要想享受按揭贷款，只能购买商品房，随着房地产交易市场的逐步规范，和银行的发放，二手房贷款业务和转按揭业务也逐步开展起来，这为购房者提供了有力的资金保障。三是减少中间环节，提高办事效率。为了方便购房者办手续，少跑冤枉路，长春市修改下发了二手房交易参考价格，并在房地产交易中心开办了一条龙服务，减少了交易中间环节，加快了办件时限，提高窗口办事服务效率，并举确保了税、费收入。四是扩大二手房上市范围，使人们购房挑选的空间更大。随着房改制度的逐步深入和房改房的完成，昔日的公有住房经过房改已进入了三级市场，经济适用房和集资合作建房等，也都大量涌入交易市场。2003年长春市房改房共成交38.5万平方米，比去年增长71.9％，比2000年增长3.2倍。房改房占私有房的比例由1998年的9.9%上升至2003年的61%，六年间提升了51.1个百分点，同时在每年的商品房销售中，也都有部分转移到可交易的存量中去，使二手房交易由以前以旧房为主，逐渐发展到新房、好房也都涌进了二级市场，这就更加大了二手房交易的空间。

　　随着城市建设的发展和铁北、八里堡等72个老棚户区的改造及各区商业街路的开发动迁，长春市今年将有7000多户人家要进行搬迁。对于这部分人来讲，势必要进入二、三级房地产市场。相对于一手房市场，二手房可供选择的余地更大、范围更广，且低、中、高档房源俱全。二手房虽以旧房居多，套型滞后，但是地段好，交通便利，价位又比较便宜，有其“相对优势”，所以吸引着大量中、低收入家庭。据分析届时将有三分之二的搬迁户把购买二手房作为他们安置新家的首选，剩下的拆迁户将一部分进入一手房市场，一部分进入租赁市场。2003年长春市存量房套均面积为72.3平方米，每平方米交易均价为1191.8元；商品房套均面积为108平方米，每平方米交易均价为2109元。按此数据测算，进入二、三级交易市场这部分拆迁户，可实现交易面积45.5万平方米，（其中商品房成交面积12.1万平方米，二手房成交面积33.4万平方米），成交金额达6.6亿元（其中商品房交易金额2.6亿元，二手房交易金额4亿元）；进入房屋租赁市场的居民，将原租赁市场的部分居民挤入存量房市场，在此循环下还将有近5000户居民将由原存量房市场挤入商品房市场购房，这又可实现交易面积54万平方米，交易金额11.4亿元。由此可见，长春市房地产市场的联动消费和梯次消费格局正在逐步形成，市场的挤出效应和放大器式的拉动效应将得到充分体现。

　　与商品房相比，二手房相对较低的价格是二手房交易大幅增长的又一原因。1998年长春市存量房成交均价673.9元/平方米，比增量房低1413.3元/平方米，其中住宅成交均价480.6元/平方米，仅为增量房的24.7%，2000年长春市存量房成交均价为1154.2元/平方米，比增量房低1085.7元/平方米，其中住宅成交均价为816.8元/平方米，仅为增量房的40.3%；2001年长春市存量房成交均价为1081元/平方米，比增量房低1422.8元/平方米，其中住宅成交均价为899元/平方米，为增量房的41.4%；到2002年长春市存量房成交均价1172.7元/平方米，比增量房低1180.4元/平方米，其中住宅成交均价为1022.1元/平方米，为增量房的47.6%；到2003年长春市存量房成交均价为1447.5元/平方米，比增量房低894元/平方米，其中住宅成交均价1191.8元/平方米，为增量房的56.5%；从此可看出存量房与增量房之间的价格相差24.7%-60%，所以人们首选二手房也在情理之中。

　　收入决定着人们的消费。1998年长春市城镇居民人均可支配收入为4750元，2000年长春市城镇居民人均可支配收入5568元，2001年达6339元，2002年达6969元，2003年达7905元，六年间增长66.4％；而这六年间长春市增量住宅与存量住宅成交均价仅增长8.4％，增幅低于人均可支配收入58个百分点。人均可支配收入与增量住宅成交均价之比为2.44:1，2.74：1，2.92：1，3.25：1，3.75：1；人均可支配收入与存量住宅成交均价之比四年间分别为9.88:1，6.82：1，7.05：1，6.82：1，6.63：1。2003年存量房和增量房的收入与房价之比相差了288个百分点。人们的收入与二手房价之比更接近国际上通行的标准，所以二手房也更容易被中低收入者所接受。

　　房地产商品的使用是一个漫长的过程，在这个过程中，由于受主客观因素的影响（如使用者工作单位的变更、经济实力的变化、物质要求的提高等等），房地产使用者常常会中断使用，将自己正在使用的房地产商品通过出售、租让、互换、抵押等方式，转给中间商或其他消费者，从而使房产进入二级或三级市场。随着房地产市场的不断成长和人们生活水平的提高，人们“一房伴终身”的观念正在悄悄改变，住房“梯级消费”的观念正在逐步形成。前几年购买商品房的消费者，现有部分人已开始二次置业，因而存量房市场的需求面正在扩大。而在三级市场投资购买以获得租金利润的新兴投资群也成了一股活跃三级市场的力量，因为购买新的商品房一次性投资额较大，相对风险也较大，而投资二手房不仅资金小且可选择中心区域提高出租率。所以人们通过先租后买，先买旧后买新，先买小后买大，先买普通的后买档次高的，从安置型到适用型再到舒适型，逐步完成“梯级消费”，使房地产二、三级市场进入一个联动互补的良性循环。

　　近几年长春市二手房市场发展较快，但与兄弟城市综合比较，仍然存在着发展步伐不大，发展速度不快等问题。2000年以来，长春市二手房成交总量为369.8万平方米，仅占全市可售存量住宅总量的12.3%。远远低于北京、上海、沈阳等大城市和一些沿海城市二手房交易水平。究其原因主要有以下几方面。

　　第一，未登记房屋（无籍房）确权问题。据不完全统计，全市约有近七百万平方米未登记房屋，这部分房屋没有登记发证就不能进入长春市二手房市场交易，直接影响二手房市场的交易量。去年5月份，长春市发布了《关于一次性解决未登记房屋权属问题的通告》。目前，我们已受理579个单位，房屋1776栋，面积336.4万平方米的未登记房屋。已确权发证的有34个单位，房屋86栋，面积21.9万平方米，未登记房屋确权办结率仅为6.5%。其主要原因是：一些开发商在建房初期没办理规划审批手续、违规开发，对此规划部门不认可，因此不能确权发证。

　　第二，房改房再上市交易量较少。截止2003年末，长春市实有住宅总量为5231.4万平方米，其中：私有住宅为3071.7万平方米，住房私有率为58.7%。在私有房屋中，房改房为1873.1万平方米，占私有房屋的六成。目前，在二手房市场交易中，房改房交易量仅占二手房交易量的二成多。近四年房改房的交易总量也仅有87.1万平方米，不到全市房改房总量的百分之五。房改房交易不活跃的主要原因是，单位封闭管理限制了房改房上市交易。1999年，长春市出台了《关于搞活长春市房地产市场若干规定（试行）的通知》（长府发[1999]65号），2002年，又出台《关于进一步搞活二手房市场补充规定的通知》长府发[2002]33号）。这两个文件明确规定，个人已取得房屋所有权证的公有住房、经济适用房、解困房、安居房、集资合作建房等，均可以上市交易，物业管理单位和房产管理单位不得设置障碍。时至今日，长春市一些较大的企事业单位，职工虽然参加了房改，成为房屋的所有者，但是这些单位出于自身利益的考虑，各自为政，内部做出规定，限制单位职工房改房上市交易。

　　第三，公有住房使用权转让不规范。长府发[1999]65号文件规定。公有住房使用权转让，转让人按交易额的8.5%向房屋产权单位缴纳所得收益。应该说，这个缴费标准已经偏高，但在实际运行中，有的产权单位收费标准比这还要高，每平方米达到100多元。有些单位还规定，职工不得转让公有住房使用权。这些条条框框，不仅限制了公房使用权转让，而且很不规范，365体育房地产主管部门不能掌握其转让时间和价格，因此其交易不能在全市二手房交易统计中体现。365体育据不完全统计，全市每年公房使用权转让量不少于20万平方米。

　　第四，单位拖延办理房改房时间。截止2003年末，长春市房改办已累计审批（出售）房改房2341万平方米，已发证1873.1万平方米，还有467.9万平方米审批后的房改房尚未办理房改房出售手续。另外还有1396.3万平方米的国有住宅尚未出售（）。其原因，一是一些大企业不严格执行房改政策，不能及时办理产权证。二是一些单位由于人员变动，或为省时、省力，分批办理几个月才收一次款，推迟了时间。

　　第五，二手房抵押贷款政策问题。按国家有关规定，二手房抵押贷款必须具备土地使用证和房屋产权证。由于种种原因，长春市二手房中具备土地用证的只有一至二成。由于政策上的限制，许多市民通过房屋抵押融资来改善住房条件的愿望不能实现。

　　第六，中介服务不规范、不到位。目前长春市以二、三级联动为主的房地产市场流通渠道还不是十分通畅，市场上“买不到房”和“卖不出房”的供求矛盾同时存在，一方面众多的需房者不能迅速有效地找到所需房屋，另一方面众多的有房者又不能迅速有效地将闲置房屋变现增值，问题均出现在中介服务机构上。中介市场普遍存在规模小、信息少、营业场地分散、经营手段原始落后等诸多问题。相当多的中介逃避市场管理和监督，随心所欲抬高收费价格，有的甚至采用虚假信息坑害消费者，影响三级市场的发展。

　　从国内其他城市房地产市场发展状况可以看出，三级市场的健全完善对二级商品房市场的发展具有刚性支持作用，二、三级市场保持一定的比例关系，住房供应的结构体系才会完善，供给才会有效长久。

　　房地产一二三级市场的协调发展，是以“三二一”为序来推动的。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据，从根本上促使房地产市场走向繁荣。大量的二手房进入市场交易，表明市场适应居民住房消费需求的变化，有利于居民梯级消费的实现，使居住条件通过以旧换新，以次换好，以小换大，得以实现，同时大量二手房的快速流转，会产生巨大的产业附加值，直接推动存量住房的消化，推动新建住房的增长，并促使商品房的品质不断更新。为了顺利实现这一目标，我们就要进一步开放、搞活住房二级市场。鼓励居民换购新房。

　　第一，加强结构调整，搞好市场调控。目前长春市二手房市场交易量还只占房屋交易总量的四成。所以我们研究市场，不能只看一手房市场，我们要适时调整一手房市场、二手房市场和租赁房市场的结构比例。18号文又一次提出“搞活住房二级市场”，目的是加快市场结构的调整，促使二、三级市场协调发展。所以大力发展二手房市场和租赁房市场，既是不断扩大房地产市场容量的需要，也是促进房屋建筑品质、加快城市现代化的需要。

　　第二，调整税金政策，继续降低市场门槛。在开放市场初期，几乎每一项政策措施的出台都会带来二手房市场的台阶式向上发展，有时甚至是翻倍以上的交易量增长。随着二手房市场的纵深发展，政策因素对二手房市场发展的能量释放已越来越小，经过多次税费下调，二手住房市场已经拥有一个比较轻松的税费环境，但仍有小幅下调空间。一是调整住宅交易契税，由现行1.5%调到1%。百姓办理交易时按1%交契税，0.5%契税由财政通过退税方式解决。二是调整非住宅房屋转让契税。据了解上海、深圳等许多城市，非住宅房屋契税一直按3%的下限标准收缴，沈阳按4%收缴。鉴于长春市的实际情况，执行5%的上限标准显然偏高，不利于搞活长春市房地产市场，特别是二手房市场。就此问题市政府已经请示省政府，请求将长春市的非住宅房屋转让契税恢复至3%的标准。三是调整公有住房使用权转让所得收益标准。建议修订99年出台的65号文件有关条款。降低缴纳8.5%的所得收益标准，同时将公房使用权转让纳入市场交易范畴，实行统一管理。

　　第三，针对目前二手房市场信贷力度偏小的情况，政府部门应该积极引导金融机构对二手房的信贷支持，放宽住宅抵押贷款。365体育山西省人大通过的地方法规明确规定，只要有房屋产权证，即可办理抵押贷款。还有许多省、市也做出了这样的规定。借鉴外地的做法和经验，我们建议市政府可出台一个暂行规定，放开住宅抵押贷款必备土地证要件的限制。这样，既可以促进房地产金融的稳步发展，又可以为房地产流通提供强有力支持。住房三级市场开放后，百姓通过卖掉旧房，借助补助，再申请贷款，三者合一，就有可能形成市场的有效购买力，最终实现“梯级消费”。

　　第四，加大公房出售力度，打破封闭管理体制。目前出售公房的重点应放在单位管理的直管公房和各开发企业自行管理的公有住房，督促已批准出售公房单位抓紧时间，并出台相应政策，要求有关单位，在住房管理上变暗补为明补，打破封闭式管理体制，放开房改房市场。

　　第五，调整经济适用住房上市政策。长春市99年出台的65号文件和2002年出台的33号文件明确规定，允许经济适用住房上市交易。市政府有关部门最近做出一项规定，经济适用住房5年后才能上市交易，这与市政府的前两个文件精神相悖，而且全国其他省、市都没有这样的规定。我们建议调整此项政策。

　　第六，尊重历史，实事求是，加快办理未登记房产工作进程。目前长春市尚有未登记房屋700多万平方米，未登记房屋是历史形成的，有些房屋是在《规划法》出台前就已建成，因此用现行政策解决历史遗留问题的做法欠妥，如果审批制度过严，一次性解决未登记房屋工作将陷入困境。我们建议，如果不符合规划要求，又不是必须限期拆除的房屋，应该尽早确权。同时，开展这项工作涉及多个部门，请他们对这项工作给予支持和帮助。

　　第七，大力培育、规范房地产中介机构。二手房没有政策不行，仅有政策也是不行的。二手房原来在房源方面存在的问题得到了解决，但其他相关问题依然存在，中介行业诚信问题就是其一，如何履行自己的承诺和增加自己的公信度，是首当其冲的问题。二手房上市必须有中介机构作平台。目前，长春市合法的房地产中介机构约110家，不仅数量不够，而且有规模、能够利用现代化手段经营的为数不多。对此，我们要一手抓培育，把中介机构市场做强、做大，建议在营业税及税率方面给予中介机构一定时间的优惠。只有中介市场的服务质量和信誉提高，为居民提供大量的“放心房源”和优质服务，帮助种手续，才能让百姓买到满意的房子。所以我们要整顿规范，建立、完善房地产中介市场的准入制度、公示制度、差等取费制度，让长春市房地产中介机构为搞活二手房市场发挥应有的作用。