365体育从破茧而出、蹒跚学步开始，虽然也曾遭遇过风吹雨打，也曾遭遇过磕磕碰碰，但株洲的房地产业一直在前行。可以说，没有任何一个行业，能像房地产业这样，始终牵动着民众敏感的神经和期盼的眼神。

　　经过数十年的发展，2009年，株洲人均居住面积已达32平方米。高层建筑鳞次栉比，近百万人安居乐业，株洲实现了从小镇到现代中等城市的跨越。对比过去，不管从那个层面入手，株洲房地产都可做 “专著”。今天，我们姑且拆用 “房”字的4种基本笔画——点、横折、横、撇，来粗略概述株洲房地产发展过程中的一些点滴。

　　中国房地产的线年。在这一年，我国理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。中国房地产业从此开始悄然萌芽，365体育而和房地产紧密相连的土地拍卖则源于深圳那一槌。

　　1987年12月1日，深圳市首次公开拍卖一幅面积8588平方米地块50年的使用权，44家企业激烈角逐，一家房地产公司最终以525万元成交。土地使用权在中国第一次作为商品进入市场，土地使用权制度改革由此拉开了序幕。有偿使用和级差地租使土地的价值从沉睡中被唤醒，正式揭开了我国土地管理体制重大改革的序幕。这开天辟地的第一槌，为中国土地使用制度改革开启了大幕，并促使 《中华人民共和国宪法》相关条款得以修改，成为中国地产行业的起锚地。

　　1990年5月19日，国务院发布 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，它确立了出让土地使用权的产权地位，对土地使用权出让、转让、出租等作了规范化的法律规定，从而构造了我国土地市场制度的基础框架，对土地市场建设具有重大意义。1992年出台的 《划拨土地使用权管理暂行办法》强化了对划拨土地的管理，使划拨土地有偿纳入使用范围并进入市场有法可依，有章可循。1998年， 《中华人民共和国土地管理法》经全面修订后颁布，对土地管理、土地市场建设新形势、新问题进行了深入认识和全面总结，并把它们上升到法律制度的层面。相关法制、规范的建立，实现了土地管理制度一系列重大突破和转变，也对市场起了规范性的作用。

　　同年， 《株洲市土地登记实施细则》颁布实施，成为我市开展土地登记工作的依据，对于株洲国土资源管理和经济社会发展起到了促进作用。

　　2002年，国土资源部发布 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。招拍挂，成为土地有偿使用制度改革中一面闪亮的旗帜。

　　计划经济时期，房子没有买卖一说。城里人要住房子，是需要单位来分的。 “能分到房子可线岁的市民王先生回忆说，在那时候，一份工作的好坏除了工资的高低，能否分到房子也是一个重要因素。即便能分到房子，也是一个单间，一家几口

　　人只能挤在这个单间里生活， “只有单位的领导才能分到两居室的房子，这种待遇是一般职工不敢想像的。”

　　1986年第一次全国城镇房屋普查时，株洲市无房户、不方便户和拥挤户达10091户。存在多年的分房制度，在1988年开始破冰。2月，365体育国务院发出了《关于印发全国分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》。同年4月1日，株洲市人民政府成立住房制度改革领导小组办事机构“株洲市人民政府住房制度改革办公室”。通过两年的实践运作，大批企业出售新房、集资建房、新房新租、以息代租等各具特色的房改方案接二连三地出台。1990年底，在城区推行住房制度改革实施方案，新、旧住宅同时缴付资金抵押，以息代租。对于不缴纳押金的住户，则按房屋的建筑结构同时提高租金。房屋建设上，着力推行住宅商品化，房地产开发事业兴起。

　　1992年后，在整个经济形势的推动下，仅短短数月，以珠江三角洲为中心，由东到西，形成了房地产热，株洲市房地产开发公司异军突起，从1992年年底的8家，到1993年猛增到58家，1999年后，已经达到近100家。1994年 《城市房地产管理法》公布后，正式确立了商品房预售制度，降低了开发门槛，促进了房地产行业发展。1995年3月 《株洲市深化城镇住房制度改革实施方案》出台。此次方案除规定公有房屋可以向市民出售以外，还规定建立住房公积金制度，迈出了住房制度改革的第二步。

　　此时，株洲房地产开发已经迎来了它的第一个春天，成一个热门名词。业内人士告诉记者，当时房地产公司诞生犹如雨后春笋，但是开发产品单一，完全属于摸着石头过河的类型。在此期间，株洲市区的房地产开发由过去的零星开发逐步转入成片的集中开发。尤其是 “滨江一村”，提出了非常先进的理念，并将社区配套融入规划设计，1994年被建设部评为 “全国优秀试点小区”，获建设部银牌奖，并被株洲市政府评为 “株洲建市五十周年十佳建设项目”。1995年中房株洲公司又与株洲冶炼厂联合开发的 “果园新村”小区，是安居工程与住宅小区相结合的典范，湘银小区也紧跟其后，在2001年1月通过了英联邦认证公司审批获得了房地产开发和物业管理双项ISO09001-2000质量管理体系证书，这在湖南省是第一家。

　　近10年来，房地产业可以说是高速发展，为株洲市带来了巨大的财政收入，成为重要的经济支柱之一。全市房地产开发投资也由2001年的7.81亿元增长到2009年的104.1亿元，首次突破100亿元大关，在全省各市州中，我市房地产投资额仅次于长沙。商品房销售额由3.14亿元增长到109.67亿元，房地产交易额由6.8亿元增长到88.06亿元，城市人均居住使用面积由2000年的14.6平方米增长到2009年的32平方米。2009年，株洲市注册的房地产开发公司已有300多家。

　　2000年以前，株洲市的湘江东岸是开发商重视的黄金地带，是选房、盖房的首选位置，现在湘江西岸变成了房地产开发的热土，也是市民理想的居住之地。常言道 “30年河东，30年河西”，但在株洲，仅仅10年的时间，就将河西这片荒芜之地发展成城市居住中心。自1992年起，市开发办积极组织全市房地产开发企业进军河西，为实现十年内在湘江西岸再造一个株洲努力。有开发商回忆，当年在河西拿地非常容易，展开地图，把自己所需

　　地 可 不 容 易 。2009年天元区黄河路口的一块地，竟拍出400多万元/亩的天价。2009年株洲市区商住土地成交总价排行榜前十位中，河西占了8个。土地单价排行榜中，河西占据9个。

　　市民刘先生回忆起自己这十年的买房经历时不由感叹，自己2001年购买河西康华小区时是760元/平方米，2002年购买滨江一村二期已是1200元/平方米，2007年4月购买了紫苑江岸，当时已涨到2100元/平方米，2008年10月在中房购买的精装修小户型达到3300元/平方米。365体育 “总之，这10年里买了房子的人，都已经享受到升值的乐趣了。”对比起刘先生的惬意，张先生则有些遗憾，365体育他在2007年购买了滨江名座，当时花了2180元/平方米，如今一墙之隔的金色阳光均价已卖到4500， “早知道这样，当初就多买几套，没想到这房价涨得这么快。”房地产价格与市场需求同步增长，产销两旺。住房公积金制度的建立和房地产信贷支持力度的加大，住房质量与环境的提升，株洲市房价也在逐年攀升，2009年全市商品住房价格已达均价2585元／平方米，对比2000年增长了近3倍。

　　最初，房产中介的名声是不太好的，不少投机分子挂个牌就开张了，在高利润的驱使下，耍尽手段侵害购房者的利益，导致整个行业受到了影响，但随着住房二级市场的开放以及相关配套政策框架已基本形成，市民也慢慢地接受了中介行业，购买二手房也成为了购房的另一种选择。2001年株洲市开始举办一年一届的房地产交易展示会。房交会上，政府提供契税和其他收费上的优惠政策，为存量房市场与增量房市场联动创造了条件，从而使市场规模进一步扩大。同时房地产管理部门简化了交易手续，房改房可以凭房产证直接过户，对市场的繁荣起到了促进作用。也让二手房交易量逐年增长，2009年，商品房与二手房销售比例达到了5：2，虽然离成熟的二手房市场还相差甚远，但也为株洲市市民解决住房问题起到了重要的作用。与此同时，保障性住房的开发建设、货币补贴也解决了部分低收入和住房困难家庭的住房问题。2008年我市市区第一个大型廉租住房小区示范项目 “和谐家园”，一期846套于2009年11月竣工，低收入住房困难家庭顺利入住，二期当年开工。

　　这十年来，房地产开发企业的开发经营思路进一步拓宽。从原来的 “造住宅，卖房子”这单一的经营方式，向基础设施投资、生态农业等多种经营领域进军。投资服装、商业步行街等市场建设，已成为房地产商投资开发的热点，甚至有些企业已把触角伸向小城镇建设。

　　而购房者对房子的关注，也从以往的重户型、地段，到开始关注房子的综合品质。开发商敏锐地觉察到了购房者心态的变化， “绿色住宅” “品牌物业”也开始越来越多出现在购房宣传单上。一些开发商告诉记者，购房者越来越注重楼盘的细节和综合品质，地产市场的粗放经营时代早已一去不返，越来越重视综合品质的开发商开始了精耕细作，做长线品牌成了不少开发商的共识。

　　房地产开发建设加速了株洲市旧城改造和新区建设。从河东中心广场商圈，到芦淞服装市场群，再到解放街的旧城改造，老中心城区的面貌焕然一新，商业更加繁荣，提质升级后的市场群更加兴旺。同时也加快了河西新城区的建设步伐。各个高档小区相继落成，每年吸纳5万人来河西落户安家。我市房地产开发建设加快了株洲市区城市化建设的步伐。向南沿1815线两边成为新的开发热点，向东以红旗广场为中心沿红旗路、新华东路扩展，向北以田心地区为中心延伸。株洲城区的不断拓展，为“双百”城市发展战略目标的实现作出了重要的贡献，也促进了城市道路、基础设施的建设。

　　1999年2月，中国人民银行下发 《关于开展个人消费信贷的指导意见》，积极开展个人消费信贷，第一次提出了：提前消费、贷款买房、按揭等新概念。

　　市民的住房理念被彻底改变，中国商品房的投机时代随之来临。有人说，截止到2006年，这段时间是中国的房地产业快速发展的6~7年。这段时间可以说是所有的房地产公司日子最好过的。对于株洲市场也是如此，由于当时政策还不是十分到位，所以，房地产商的投资回报率或者净资产收益率是最高的，有的甚至高到百分之几百。当时商品房的预售也不是很严格，甚至出现了 “一房二卖”等欺诈行为，2008年7月1日实施的 《房屋登记办法》，对预告登记这一有效防止 “一房二卖”、保护商品房买卖中买方合法权益的制度做出具体规定。

　　株洲房地产在几十年的发展过程中，也并非一帆风顺。尤其是在发展初期，存在诸如管理滞后、市场机制不尽完善，市场体制不够健全等问题，1985年后，外地来株洲办厂、开店的生意人日益增多，很多私房主都腾出多余房子出租，当时，街头的电线杆、显眼的墙壁上，私房出租的广告随处可见，房屋租赁 “五多”情况严重，即：租赁纠纷多、租金高价多、倒手转让多、巧立名目乱收费多、利用出租房屋违法犯罪多。1995年1月1日， 《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后，建设部相继出台了房地产交易、房屋租赁、转让、中介等房地产市场管理的重要法律依据。为了引导房地产市场健康发展，根据国家有关法律和房地产市场发展要求，株洲市房产局先后制定了 《株洲市城镇房屋租赁管理办法》、 《株洲市房屋交易评估暂行规定》等规范性文件，使株洲房地产市场有章可循，有法可依。从而为株洲市房地产市场健康发展奠定了基础。

　　随着建筑数量增多、规模增大，住宅的多元化发展，小区也逐步地出现乱搭乱建、垃圾成堆、污水横溢、设备残缺、房屋失修、道路损坏、绿化糟践等现象，有的甚至影响到社会稳定的大局，与现代都市形成极不和谐的反差，解决小区物业管理问题刻不容缓。365体育市编制办于1996年（149号文件）批复设立株洲市物业管理办公室。市房产局于1996年12月5日成立了株洲市物业管理办公室。物业管理对于提高居民生活水平、改变城市面貌、改善城市投资环境至关重要，并关乎千家万户的切身利益。1997年4月30日在中房集团株洲房地产开发公司主持召开的滨江一村第一届业主委员会筹备会议，在全省掀开了城市住宅区物业管理贯彻业主自治原则的新篇章。2002年《株洲市住宅区物业管理办法》出台。结束了株洲市长期以来在计划经济模式下物业管理无章可循的历史，步入市场经济新体制下物业管理的快车道，使物业管理更加规范、服务水平不断提高。