365体育10 月，湖南发布八项举措推动 夜经济 高质量发展；天津划定三个重点领域，出台七项举措盘活存量资产扩大有效投资。市场表现方面，2022 年 1-9 月，全国商办开工投资同比均继续下降，销售面积同比增长但增幅收窄；2022 年 1-10 月，全国 300 城商办用地供求均缩量，二线城市成交面积降幅最大。行业动态方面，文旅电商元宇宙 大唐灵境 开放 东市 商业街，中免集团旗下海口国际免税城开业。

　　新房市场：2022 年 1-9 月，全国商办开发投资额同比下降 11.4%，新开工面积同比下降 38.8%，销售面积同比增长 3.2%

　　大宗交易：2022 年 1-10 月，中指数据共监测到商业地产大宗交易 117 笔

　　商办用地：2022 年 1-10 月，全国 300 城商办用地推出与成交面积同比均下降，但降幅均收窄，成交楼面均价同比微幅下跌，平均溢价率同比小幅下降；各线城市商办用地供求均缩量，二线城市成交面积同比降幅最大

　　大悦城地产披露 1-9 月未经审核营运数据，多数投资物业平均出租率维持在 90% 以上

　　9 月 30 日，湖南省商务厅、湖南省文化和旅游厅印发《湖南省推动 夜经济 高质量发展进一步扩消费促就业的若干意见》，出台 加强‘夜经济’规划布局 、 建设‘夜潇湘’消费场景 等八项措施，推动湖南 夜经济 高质量发展。根据《意见》，湖南将重点打造 100 家夜食、夜购、夜游、夜健、夜教、夜展等夜间消费聚集示范区，打造一批 本地人常去、外地人必去 的网红打卡地。

　　从现代都市的作息规律来看，夜间是一天当中消费活动较为集中和活跃的时段。数据显示，大约 60% 的消费发生在夜间，一些大型商场每天 18 时至 22 时的销售额占比超全天的 50%。因此，发展夜间经济、丰富夜间经济的消费业态和消费场景，对满足居民消费需求、拉动城市消费有重要作用。近年来，湖南夜经济不断发展，文化和旅游部发布的第一批和第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区名单中，长沙五一商圈、湘西州凤凰古城等 10 个消费集聚区入选。此次《意见》的出台从夜经济的规划布局、消费场景、消费品牌等多个方面对湖南夜经济的发展进行了顶层规划，同时鼓励进城务工人员、大学生等群体自主创业，在推动夜间消费的同时促进就业。

　　10 月 28 日，天津市政府网站发布《天津市人民政府办公厅关于印发天津市进一步盘活存量资产扩大有效投资若干措施的通知》，充分挖掘天津市存量资产的市场价值，拓宽社会投资渠道，有效盘活存量资产，合理扩大有效投资。

　　《通知》中提出： 统筹盘活轨道交通上盖、搬迁企业原厂区、老旧小区改造、污水处理厂下沉、交通枢纽地上地下空间综合开发等存量和改扩建有机结合的项目资产。、 筛选老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，特别是国有企业、行政事业单位各类闲置土地房产，有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。、365体育 重点推动金钟河大街南侧片区、金耀广场等项目盘活已整理土地、老旧厂房、商业综合体等闲置资源；重点推动轨道交通双林车辆段、梨园头车辆段等 TOD 试点；支持河西区爱米斯地块加快开发建设。 等措施。

　　《措施》以〔2022〕19 号文件为基础，结合天津市的实际情况，明确了盘活存量资产的重点领域、重点区域和参与主体，明确了部分需重点推动的项目，以及各项措施的分工负责单位，为天津市挖掘存量资产价值、盘活存量资产指明方向。

　　（一）新房市场：2022 年 1-9 月，全国商办开发投资额同比下降 11.4%，新开工面积同比下降 38.8%，销售面积同比增长 3.2%

　　图：2017-2022 年 1-9 月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

　　从供应端来看：全国商办物业 * 开发投资额同比下降 11.4%，新开工面积同比下降 38.8%

　　2022 年 1-9 月，全国商办物业 * 开发投资额为 12282 亿元，同比降幅扩大至 11.4%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由 2021 年的 12.5% 下降至 11.9%。

　　2022 年 1-9 月，全国商办物业新开工面积为 8945 万平方米，同比降幅扩大至 38.8%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由 2021 年的 9.7% 降至 9.4%。

　　2022 年 1-9 月，全国商办物业销售面积为 8490 万平方米，同比增长 3.2%，但增幅连续 6 个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由 2021 年的 6.9% 小幅上升至 8.4%。

　　* 新房市场部分，商业地产指办公楼 + 商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

　　1、开工投资：2022 年 1-9 月，全国商业营业用房及办公楼开工投资同比均继续下降

　　图：2019 年 9 月 -2022 年 9 月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

　　src=图：2019 年 9 月 -2022 年 9 月商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化

　　商业营业用房：2022 年 1-9 月，全国商业营业用房开发投资额为 8276 亿元，同比下降 12.2%，降幅较 2022 年 1-8 月扩大 0.6 个百分点，企业投资意愿较低迷；新开工面积为 6507 万平方米，365体育同比下降 39.6%，降幅较 2022 年 1-8 月扩大 1.3 个百分点。

　　办公楼：2022 年 1-9 月，全国办公楼开发投资额为 4006 亿元，同比下降 9.9%，降幅较 2022 年 1-8 月收窄 0.2 个百分点；新开工面积为 2438 万平方米，同比下降 36.6%，降幅较 2022 年 1-8 月扩大 2.4 个百分点。

　　2、销售面积：2022 年 1-9 月，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比均增长，但增幅收窄

　　图：2019 年 9 月 -2022 年 9 月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

　　src=商业营业用房：2022 年 1-9 月，全国商业营业用房销售面积为 6107 万平方米，同比增长 2.3%，增幅较 2022 年 1-8 月收窄 2.5 个百分点；其中 9 月单月销售面积同比下降 11.5%，降幅较 8 月扩大 5.2 个百分点。

　　办公楼：2022 年 1-9 月，全国办公楼销售面积为 2383 万平方米，同比增长 5.6%，增幅较 2022 年 1-8 月收窄 1.0 个百分点；其中 9 月单月销售面积同比止降转增，增幅 0.3%。

　　（二）大宗交易：2022 年 1-10 月，中指数据共监测到商业地产大宗交易 117 笔

　　src=注：本表仅列示 10 月监测案例，交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易，物业类型不包含工业。

　　1、2022 年 1-10 月，全国 300 城商办用地推出与成交面积同比均下降，但降幅均收窄，成交楼面均价同比微幅下跌，平均溢价率同比小幅下降

　　src=2022 年 1-10 月：全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2388 元 / 平方米，同比微幅下跌 0.5%，平均溢价率为 4.9%，同比小幅下降 0.5 个百分点。

　　2022 年 10 月：全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2075 元 /㎡，同比下跌 22.2%，平均溢价率为 3.3%，同比基本持平。

　　图：2017 年 -2022 年 10 月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

　　src=图：2017 年 -2022 年 10 月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

　　推出及成交面积：2022 年 1-10 月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为 532 万平方米、497 万平方米，同比分别下降 27.9%、21.7%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为 4592 万平方米、3854 万平方米，同比分别下降 22.3%、29.5%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为 9484 万平方米、6850 万平方米，同比分别下降 15.2%、16.7%。

　　成交楼面均价及溢价率：2022 年 1-10 月，一线城市商办用地成交楼面均价为 11370 元 / 平方米，同比上涨 10.1%，二线 元 / 平方米，同比上涨 0.4%，三四线 元 / 平方米，同比下跌 2.1%。平均溢价率方面，一线 个百分点，二线 个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线 个百分点。

　　10 月 18 日，太一集团与大唐不夜城联手打造的文旅电商元宇宙 大唐灵境 正式开放 东市 商业街，目前 HTC、醉美青岛、格力电器等多个知名品牌已入驻，共同开启元宇宙电商购物季。

　　src=大唐灵境 集购物街区、品牌商店、文旅景点、数字场馆等业态为一体，东市开市后，元宇宙的线上场景将与大唐不夜城的线下商业场景共生共荣，为消费者提供沉浸式购物体验。用户可以在大唐长安城中实现虚拟逛街、购物，也可以与其他用户一起社交，游乐、看直播和各种现场表演。

　　新冠肺炎疫情加速 宅经济 的发展，具备虚实融合特征的元宇宙产业应运而生，且已渗透至线上零售、游戏、社交等多个生活场景。叠加 VR/AR、人工智能、云计算等新一代信息技术逐渐发展成熟， 元宇宙 产业或将成为数字经济的重要赛道，存在较大的发展空间。

　　10 月 28 日，由中免集团打造的海口国际免税城正式开业，项目建筑面积约 28 万平方米，经营面积约 19 万平方米，是目前世界最大单体免税店。

　　src=海口国际免税城项目位于西海岸城市副中心，紧邻新海港，是以免税商业为流量入口， 免税 + 文旅 双轮驱动的旅游零售综合体。项目引入 800 余个国际国内知名品牌，包括 25 个海南免税店首进品牌以及 78 个海南离岛免税中免集团独家品牌，打造近 4000 平方米的高奢通体主力店。

　　自 2011 年海南离岛免税政策落地实施起，离岛免税购物快速发展，尤其是 2020 年发布的《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》，365体育购物额度提升、免税商品种类和购物对象覆盖面增加，政策效果不断增强，带动海外高端消费回流，促进海南省经济发展。而海口国际免税城的开业不但为消费者带来更多高端消费新场景、新体验，也为海南离岛免税发展和海南自由贸易港建设注入新活力。365体育

　　3、大悦城地产披露 1-9 月未经审核营运数据，多数投资物业平均出租率维持在 90% 以上

　　11 月 1 日，大悦城地产发布截至二零二二年九月三十日止九个月之未经审核营运数据，15 项投资物业中，除重庆大悦城、香港中粮大厦外，其他项目平均出租率均稳定保持在 90%（含）以上，但由于按国家政策给予符合条件的租户租金减免，多数项目平均租金单价同比下跌。

　　二季度以来，疫情多发散发，消费市场尤其是接触型消费受到较大影响，商业地产市场供需两端均走弱。大悦城地产凭借出色的运营能力，着力提升项目经营品质，重点项目保持稳定经营。

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