365体育汴西湖龙腹龙首区域的新增供应量已然达到129万㎡，主要包含：海马公馆二期约10万㎡，奥园约19万㎡，晖达约34万㎡，西湖华府14万㎡，岚溪府24万㎡，郑开橄榄城5期B区4万㎡，锦誉学府3.5万㎡，西湖半岛10万㎡，揽月湾10万㎡。如：锦誉学府位于二大街以西、安顺路以北，教投小学位于安顺路以北、二大街以东。星联揽月湾位于金耀路以北、一大街以东，西湖小学位于金耀路以北、一大街以东（揽月湾东侧）。从容积率上来说，1.6的揽月湾成为区域内已新增项目的最低容积率。这也决定了该项目以多层洋房产品为主，在2020年主要和海马公馆形成竞争的格局。365体育其一、涧溪美景，晖达紫誉府预计在4月中旬后陆续对外开放售楼部，在六七月份对外开盘。其二、桃李春风一期预计在年中交房，未售房源将成为现房，加上西湖印象，海马公馆，区域内现房洋房体量预计会超过200套左右，销售价格体系在1.3-1.6万/㎡之间，部分项目送车位。品质洋房项目，1.3-1.5万/㎡；环汴西湖区域，中小开发商洋房项目，1.1-1.3万/㎡，送车位；复兴大道区域，8500-9300元/㎡；运粮湖区域，7500-8800元/㎡。从户型配比上看，大致比例约为（各项目实际占比不同）：125㎡以下，约5%，130-135㎡，约49%，145-150㎡，约29%，160㎡以上约17%。4月1日，二季度第一天，晖达温莎尚郡未售房源开始推出“工抵房”，销售价格体系约为6859-7512元/㎡，部分特价楼层（一楼和顶楼）6459元/㎡。其一、何为“工抵房”？工抵房是工程竣工以后，开发商因种种原因没有能力支付或者全额支付工程款，于是将房子折合成未付工程款的部分。365体育对于此次晖达来说，如果对外打出的“工抵房”不是销售所需的噱头，那么对于购房者来说，则要谨慎购买。晖达此次推出的房源，交付时间预计在2022年底，也就是说需要将近三年的周期。也就是说：在强调“房价性比价”的时候，一定要留意交房时间。在此基础上，可以进一步考虑开发商品牌，物业，绿化景观，建筑品质等各项条件。其二、如果仅是销售噱头，则意味着以6800元/㎡为标志意义的价格体系，再次回到主城区。在这个前提下，开封市场正在经历“价格为王”的销售去化周期，也就是说：房子销售的逻辑变成只要房价便宜就好卖。当越来越多的开发商认可这个逻辑的时候，开封市场的房价将不可避免的再次下降。其三、再一次证明了：开封市场的购买力依然存在，尤其是房价回到7开头的时候。同时，此次晖达的降价销售对市场是有杀伤力的。且对于急于购房的客户来说，成交周期极短。举个例子来说，我的一个朋友看到了信息之后，立刻告知了他的朋友，在当天下午即交了定金。其四、和之前不同的是，365体育此次价格体系主打的户型产品是125㎡左右。粗略的计算，145㎡按6800元/㎡计算，总价约100万，125㎡总价约85万。这也间接的反应了开封市场对于户型和总价的接纳能力。其五、区域内和晖达形成直接竞品的项目并不多，大体量的仅有星联芒果岚溪府，岚溪府相对于晖达的优势是临湖的位置。在开发商“断臂”（降房价）求生存的时刻，市场上易出现了相对过激的维权行为。站在第三方和合同的角度上来说，涨价降价固然是市场行为。但站在已购房源的角度上来说，几乎同样的房源，完全一致的园林景观和物业服务，尤其是对于刚需购房者来说，心理不平衡是在所难免的。举个例子来说，我的一个朋友在2013年买首套婚房时，房价5200元/㎡，月薪2600元，月供2100元。而在他买房之后，开封市场持续了两年下跌，同期最便宜的房源低到3400元-4400元/㎡。如果你是旁观者，如果你不打算买房，你可以幸灾乐祸。但对于真正想买房的购房者来说，开发商对待房价的态度同样也会传导到项目建设过程中。具体来说：其一、粗略的来说，房价的成本主要包含土地成本，建设成本，融资成本，开发商预估利润四大部分。其中，土地成本是房价构成的固定项，融资成本看企业的综合能力，建设成本大多数情况是固定的，开发商预估利润也大多有定值。所以，当房价下跌时，企业能做的只有降低建设成本，降低融资成本和减少开发利润。在当下的市场环境下，融资成本反而会随着销售速度降速呈现进一步上涨的趋势。那么，对于开发商来说，能精细化管理的可想而知。其二、建设成本又包含桩基、钢筋、砼、砌体、抹灰、外墙、室内水电安装、屋面、门窗、烟道及公共部位装饰、地下室、电梯、室外配套、模板支撑脚手架、设计费、监理费、营销费等等。就像你去买东西，在价格体系范围内你可以选择中间值，最低值，也可以选择最高值。从理论上来说，都是合规的，但提供的产品肯定是有差别的。其四、在开发商进行降价时，如果你想维权，从价格入手是很难得到大众舆论支持的。从价格维权，只会帮助开发商卖更多的房，因为后来的购房者会觉得买到了便宜。无论品牌多大，业主都是最宝贵的财富。尤其是对初入开封市场的百强开发商，365体育假如接二连三都以傲慢对待开封的购房者，你看那西湖边、中意湖后，卖不动的房子还少吗？4月1日起，枫华之家主要对枫华内部员工推售，价格体系约为6500-7000元/㎡。该项目虽然是70年住宅产权，但由于无燃气，所以更多的还是公寓产品，户型比例侧重于两个极端，即40㎡，80-133㎡，180㎡。365体育从现金流上说，3月下旬起，复兴大道某项目工地门口出现人群聚集和挂条幅现象，一定程度上说明了在资金层面需要和施工单位进一步沟通。而对于今年的枫华来说，重心项目应该是西湖半岛的高层大户型产品，临湖的洋房和别墅，但对于市场层面的影响则要看金明府的刚需高层产品。