365体育5月份行业基本面景气度回落。继楼市“金三银四”的高增速之后，5月整体销售增速下滑，预计未来楼市整体态势或将趋于平稳。预计后续一二线与三四线城市将继续分化，受政策预期边际收紧的影响，一二线市场中期将回归平稳，三四线城市受前期需求透支的影响，中期下行压力仍在。

　　新开工增速回落明显。365体育新开工增速回落，一方面受销售预期走弱的影响，房企开工意愿有所减弱；另一方面，住建部4月和5月相继对近期涨幅较大的城市发布了房价预警，政策边际收紧预期的增强在一定程度上对新开工意愿形成压制，预计后续新开工增速进一步走弱。

　　预计房地产开发投资增速将缓步下行。房地产开发投资增速的回落符合我们之前的判断，主要系土地购置费的滞后效应逐步显现，对开发投资的支撑作用逐渐减弱。房地产投资虽回落但仍在高位，主要由于施工面积增速较高，从而带动建安费用增加，对开发投资形成支撑。我们预计在房企资金面较为宽松的条件下，投资意愿增强，建安费用将稳步增长，成为支撑今年开发投资的主力。365体育我们将继续维持前期判断，房地产开发投资增速未来将缓步下行。

　　债券发行规模上升，债券利率有所下降。2019年房地产企业债券发行额相较于2018年上升，365体育从债券品种来看，以公司债、短融和私募债为主。债券发行利率自2018年开始回落，2019年融资成本进一步下滑，房企发债节奏加快，缓解资金链压力。

　　估值处于历史低位。截至6月21号，房地产行业PE(TTM)为10.3X，全部A股PE(TTM)为14.9X，地产行业估值相对全部A股折价30.66%，较历史均值折价57.39%，处于历史低位，未来仍有较大的估值修复空间。

　　投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，365体育城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。

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