365体育上，建筑材料这些年也是增长迅速， 如钢材 2002 年综合价格为 2200 元/吨， 今年平均价格上涨到 3700 元/吨， 而与 之相关的材料都受其影响，纷纷跟进， 水泥、石料等也都纷纷涨价，涨幅达 62%。 人工价格的上涨是由于近几年技 术工人及民工的短缺造成的，1999 年 工人的平均日工资在 25 元至 30 元左 右，而现在已经超过 50 元，上涨了 60%。人防工程也由过去每年 10 元/ 平方米上涨到现在的 108 元/平方米。 房地产价格上涨的间接原因是房 地产市场的供求关系及国家宏观政策 的变化。近几年来，国家的宏观政策 一直是在鼓励与支持房地产市场的发 展，如 2003 年国务院出台的《国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的 通知》 （国发[2003]18 号） ，2004 年省 政府出台的鄂政发 29 号，实施积极的 税收政策和住房金融政策，支持房地 产商的开发行为，连续六年降息，鼓 励居民住房消费。在这种客观政策的 作用下，房地产业不断扩大，房地产 商在巨大的经济利益的驱使下，不断 开发大量的房屋，向市场提供充足的 房源，消费者在改善住房条件及投资 增值的心理作用下，形成了房地产市 场巨大的需求空间，在供求市场两旺 条件下，催生了房地产价格的高增长 及居高不下。 房地产市场需求主体 三 、 房地产市场需求主 体 、 期望 价格及需求类型分析。 价格及需求类型分析。 1、从市场需求主体上看。 房地产需求分为主动需求与被动 需求。主动需求是指那些改善住房条 件、就业、投资等原因而主动购房的 行为，而被动需求则是指由于城市征 地拆迁、旧城改造、招商引资等行为 而失去原来住房，被迫购买住房的行 为。从我区目前情况看，主动需求占 市场的绝大多数，约为 90%以上，被 动需求则占市场需求的不足 10%。市 场需求及潜在需求的人员主要有五 类：第一类是城乡工薪人员；第二类

　　是农村向城市转移的人员；第三类是 学校毕业学生；第四类是来本地投资 经商置业的人员；第五类是高收入人 员。城市工薪人员随着经济的发展， 工资的增加，环境的改善，他们对改 善住房条件有着迫切的需求，这就构 成了市场需求的主体，约占到了总需 求的 40%；随着农村生活水平的提高， 一部分农村富裕人员和大部分年轻人 都希望居住到生活条件环境较好的城 区，这一部分也构成了巨大的房地产 市场需求，约占到了总需求的 25%； 高考扩招后，每年毕业人员大幅度增 加，他们在城区工作购房，也构成了 部分市场需求，占到了总需求的 5%， 随着三峡影响力的提高，区域经济的 快速发展，招商引资力度的加大，前 往本区投资置业占到了总需求的 20%；随着城市功能的不断完善，人居 环境的改善，高收入者逐渐增多，他 们都有宽敞的住房，甚至有两套三套 住房，他们购买房屋以增值为目的， 作为投资的一种手段，这部分需求约 占到了 10%左右，从市场需求主体构 成上我们不难看出，夷陵区房地产市 场的有效需求仍是集中在以解决居住 问题的工薪人员及被城市化的人员 上。 2、从市场期望价格上看。 随着房地产业的发展，经济水平 的提高，房地产价格连年持续上涨， 尤其是近几年，涨幅更大。夷陵区目 前房价均在 1250 元/平方米上下， 略高 于本土居民期望价格。从市场需求价 格分析上看， 70%左右的购房者的期望 价格在 15 万元左右，房屋面积在 100 平方米—140 平方米范围内；20%的购 房者的需求价格在 12 万元以内，房屋 面积在 100 平方米以内； 10%的购房者 的需求价格在 20 万元以上，房屋面积 在 150—180 平方米左右；从市场期望 价格层次上显示出，15 万元左右的商 品房 100 平方米至 140 平方米范围内 的住宅是能被广大购买者认可并接受 -3-

　　化改革。到目前为止，尽管也仍有一 些说法，但这种总体上市场取向的改 革无疑是正确的，毕竟，这项改革使 大多数城市家庭拥有了自己的房子， 也极大地推动了我国经济的发展。但 这种成功是过去的成功。社会在发展， 房地产业面临的宏观和微观环境也在 悄悄地发生着巨大变化。据资料显示， 城市的 70%以上的人都有住房，这样 的住房拥有率可以说是比较高的，在 一定程度上甚至可以说我国原有城市 人的住房问题已基本解决，但问题在 于，这种改革只解决了二元社会（农 业和非农业社会）下原有城市人的住 房问题。随着我国二元结构的变化， 房地产业正进入新的发展阶段，并因 此面临着新的、较为复杂的问题。 夷陵区房地产的发展也同整个国 家进程一样，大致经历了四个阶段； 第一个阶段是 1970 年因建长江葛洲坝 需要县城从宜昌市搬迁至小溪塔，当 里小溪塔只有 3000 多人的一个小镇， 一条街道，随着县城政治经济文化中 心的建立，人口迅速增长起来，职工 住房靠单位的集体宿舍和为数不少的 单元楼，居民住房以建私房为主；第 二阶段是 1993 年全国房地产热的影 响，我区房地产才开始有了启蒙；第 三阶段是 1995 年国家《城市房地产管 理法》颁布，这时出现了私人建房、 单位建房和集资、联合建房；第四阶 段是房产管理局成立后，住宅建设及 房地产开发才迅猛增长。从目前夷陵 区房地产市场与周边县市区商品房价

　　格来讲， 1999 年房价最高在 750 至 850 元/平方米，而到 2005 年 9 月上涨到 1250 元/平方米，现呈持续上涨趋势， 但我区与本市东边区域相比同离宜昌 2002 年房 中心城区都在 10 公里左右， 价基本相同，2003 年东边区域均价上 升到 1600 元/平方米， 今年均价已上升 到 1900 元/平方米， 有的楼盘突破 2400 元/平方米，而我区房价七年时间才上 涨了 500 元/平方米，每年涨幅不足百 元。但从目前发展现状来看，我区房 地产市场虽然起步很晚，但市场发展 的很快，由于房地产是一个涉及面广 关联度高，劳动密集型的产业，在相 对产业链还不很充分的夷陵区来说， 房地产业的波动对整个区域经济的影 响可以说是影响极大，所以我们必须 慎重的对房地产进行调控，这样才能 不使刚刚培育起来的房地产市场大起 大落，才能有效保证夷陵区房地产业 健康、持续、稳定发展。 二 、 夷陵区房地产价格的构成及 上涨原因分析。 上涨原因分析。 房地产价格的构成主要包括两个 部分：直接价格与间接价格。直接价 格主要就是成本，包括土地价格、建 筑材料价格、人工价格等，而间接价 格则包括受房地产市场的供求关系、 国家政策等因素影响形成的价格。房 地产业作为一种特殊产业，直接价格 与间接价格的变化对房地产价格的变 化影响都很大，因此要分析房地产价 格的变化就要逐一分析直接价格与间 接价格的变化。 房地产价格上涨的直接原因是土 地价格、建筑材料价格、人工价格等 直接价格的不断上涨，因为土地的稀 缺性和国家严格控制土地的政策影 响，土地出让价格成倍上涨。1999 年 我区土地出让价格在 12 万元/亩以内， 而到了 2005 年平均价格达到 40 万元/ 亩，丁家坝片区的土地已飚升到 60 多 万元/亩，有的已达到 90 万元/亩（鑫 宝地产） ，土地价格平均增长 30%以 -2-

　　上的二元结构（农业和非农业） ，而现 代社会的二元社会结构反映的都是整 个社会结构的体系特征，明显地同时 并存着比较现代化的城市社会和相对 非现代化的农村社会。 现实的情况是，二元社会下的房 地产市场将向两端化发展。高端的是 城市投资性的房地产市场，城市里已 经有了住房的人，收入高、购买力强， 买房的目的不是住，而是增值，根据 “踏板原理” ，他们是愿意房价天天 涨。低端的则是刚被城市化的人，他 们的收入低，购买力弱，买房的目的 就是住，这些人希望房价能够稳定， 或在可能的情况下降。 四 、 对房地产宏观调控的几点认 识 首先，房地产调控是一项长期政 策 最近，听到几位老总说，不知道 中央对房地产宏观调控政策何时结 束。今天，365体育我可以肯定的说：政府将 会不断运用金融、财政、行政、法律 等手段来调控房地产市场，政府对房 地产的调控是一项长期政策。 从种种迹象表明，房地产市场波 动对国民经济的影响不能忽视，但是 我认为，我国短期国民经济中蕴含的 最大风险并不来自房地产业，而是来 自于利润下滑较多的制造业。只要想 盖房就需要借款，住房消费和负债是 一种符合规律的现象。改善房地产业 和金融业的关系，需要从市场、机构、 品种、银行、政府等多方面下功夫， 而不仅仅是限制房地产业在其整个国 民经济中所占的比重。实施宏观调控 也并不是因为缺乏足够的资金支持现 有房地产业的发展。 调控政策当然要涉及到房价。对 房价的调控目标，政策说得非常清楚， 其目的在于稳定房价和抑制房价过快 上涨，但稳定和抑制过快上涨的直接 结果并非就一定是降低。例如政策规 定对非普通住宅房征收营业税，这显 -4-

　　供给大于总需求的问题，即使规模过 大一点，也属经济发展中正常的波动， 而且这种波动经过调控完全可以解 决。我想说的是房地产仍然是我区城 市经济的支柱产业，就未来发展前景 来讲，我想有三个“不会变” 。 第一个“不会变” ：房地产的支柱 产业地位不会变。 我是 60 年代出生的，经历过中国 的住房短缺，城市破乱的年代，改革 开放这十几年来，随着房地产业在我 们国家的兴起，极大的改变了中国城 市的面貌。房地产作为市场力量的代 表，如果不了解它，很难在一个建立 和谐社会的过程中摆正政府、市场、 市民三者的关系。我希望大家理解这 个行业，并且理解这个行业在我们国 家城市化进程中所发挥的很好的很重 要的作用。 我认为，国家提出宏观调控，稳 定房价，那么房地产行业作为推动国 民经济增长的主要“发动机之一”政 府也不希望这个行业对经济增长的贡 献完全“熄火” ，更不希望房地产市场 出现大起大落而使这个行业风险波及 金融等其他领域。目前最好的态势是： 继续保持平稳发展。 第二个“不会变” ：加快城市化进 程不会变。 城市化是一个国家经济发展到一 定程度的必然趋势，作为城市是节约 费用和获得聚集效益的空间形式，它 节约因分工而产生协作的费用，城市 中企业的规模收益递增，企业和居民 获得外部经济，并且节省城乡、城市 间及城市内部的交易费用，所以发展 市场经济就必须加快城市化进程。 城市化是人类生产与生活方式由 农村型向城市型转变的历史进程，主 要表现在农村人口转化为城市人口及 城市不断发展完善的过程。城市化是 随着生产力的发展而导致的人们的生 产方式、生活方式和行为方式变化的 过程。进一步讲，更重要的是，城市 -5-

　　化是一种产业结构及其空间分布结构 的转化，是传统生产方式、生活方式 和行为方式的转变，根据发达地区的 发展经验，人口和生产要素进一步向 城镇集中与转化的城市化进程是不会 变的，而城市化发展形成的对房地产 业的需求是巨大的 建设部房地产司长谢家谨说：房 地产带动了城市化，是不争的事实， 由于城市化的发展，365体育房地产必然要发 展，这是一个趋势。房地产命题是咱 们国民经济的一个大命题，它确实在 我们国民经济中起到功不可没的作 用。 第三个“不会变” ：老百姓购房的 需求不会变。 老百姓的购买需求是多方面的， 包括自用性购房需求和投资需求，比 如说改善居住条件，年轻人结婚购房、 投资置业、拆迁安置，365体育以及新增城市 人口等。相对发达国家，我国居民居 住水平存在相当的差距，因此老百姓 购房的增长需求不会变。 “我国正处于 城市化加快建设的时期，365体育今后 20 年， 我国城市人口的增加和生活条件的改 善将是不争的事实，每年有三四千万 的人口从农村转入城市 ” 。所以我想 这个大的数字背后一定意味着我们的 房地产业，我们的开发商要有足够的 准备和能力去消化、去承担。 当然，在不会变的大前提下，我 们也要预测可能出现的变数，力争变 中求胜。提供高性价比的住宅，实现 人居环境的综合打造，营建人与自然 和谐的社区，赋予建筑文化的气息， 这些都将是优秀开发企业需要诠释的 出发点。

　　的，也就是说能从潜在需求转化成有 效需求。 3、从市场需求类型看。 我国城市居民有家有业有钱的人 基本上都有自己的房子。但是这些人 还会换房，购买新的房子。对于这部 分，改善性住房和投资性购房将是主 流和主体。前不久，我在宜昌主城区 作了一些调查，投资性购房已经达二 到三成，宜昌是一个旅游开放城市， 土地稀缺这种未来投资性购房将会成 为一股重要力量，他们是市场的强者， 将对房地产市场产生强烈的影响。 另一部分是刚刚被城市化的人 们，他们为能在城市安家乐业购买房 子而奋斗。中国要在未来的 20 年内达 到 60%左右的城市化水平，必然会有 大量的农村劳动力转移到城市。从 1996 年以来，我国城市人口净增 2100 多万，我国的大城市的人口自然增长 率基本为零，同时农村人口以每年 1000 多万的速度减少，我国的城市化 增长率基本保持在 1-1.5%，城市化主 力军将是进城务工的农民（现在大部 分大学生也加入进来） ，就我区来讲， 县城 70 年从主城区搬迁过来时，这里 还只有 3000 多人，短短 30 多年就发 ，加上 5 万 展到 10 万人（常驻户口） 多暂住人口，已是一个 15—16 人万的 城市了。宜昌市主城区每年是以 4 万 人的速度在增长，所以说，中国的城 市化是农民工的城市化。过去你走在 小溪塔的街道上见不到几个人，现在 已开始人挤人，车塞车了。 4、从现代人购房心理上看。 因为老百性买不起房子，房价便 成为众矢之的。连带中国的住宅体制 改革的市场化方向也受到了质疑。但 是单纯指房价太高并不见得完全有 理。 从中国历史上看，中国在两千多 年前出现了繁华的都市，但在中国古 老的农业社会里，城市和农村的差别 并不大，因此始终没有形成今天意义

　　2005 年上半年，国家出台房地产 宏观调控政策，立即在社会引发了广 泛的争论，于是房地产商叫苦不迭， 政府部门喜忧参半，普通消费者高声 叫好。那么，作为政府主管房地产的 管理部门，又该如何认识当前的房地 产市场?怎样引导这一次的宏观调控 呢？ 一 、 夷陵区房地产演变的简要回 顾。 新中国成立后，特别是 1956 年社 会主义改造完成后，中国基本上是学 习前苏联那一套高度统一的中央计划 经济，在那个时候，中国只有住房问 题，没有房地产问题，因为房地产并 不是一个产业。 改革开放的最初几年，由于我国 的渐进改革，在摸索阶段人们对住房 问题的认识不清，谁也不敢把国家房 子卖给私人，所以在那几年，房地产 业没有得到什么发展。1992 年 同志南巡之后，房屋的商品定性问题 已经从根本上解决，加上当时特殊的 发展氛围，房地产在当时沿海开放地 区得到巨大的发展，由于当时也是只 解决一头热（只给开发商放贷没有给 购房者按揭等形式）的问题，也因此 出现了中国房地产发展史上的第一次 泡沫。这一时期，房地产市场调控的 范围还比较小，人们购房的主渠道还 是单位自己建房，低价卖给职工，因 此中国房地产业基本上是双轨制。 我国大规模的住房商品化始自 1998 年。这一年开始推行住房的市场 -1-

　　然会提高而不是降低买房价格，这会 极大抑制投机性需求和炒作，有助于 稳定房价。 其次，调控的目的，首先和最终 的目的都是让人民群众住上房子，无 疑价格的异常暴涨和暴跌都是政策调 控的对象。鼓励而不是限制老百姓合 理的住房消费，促进住房制度向市场 化方向转变。这是政策的一贯取向， 就是在目前的调控政策中，居民购买 普通住房的按揭贷款利率仍可按正常 利率“打九折” ，契税也享受减半征收 的优惠，按经济学常识，促进需求的 政策就是抑制价格下滑的政策。这些 保护合理需求的政策都是有效防止 “暴跌”的政策组成部分，而且可以 说，进一步鼓励老百姓依靠市场获取 住房的政策仍将是政策体系的主要取 向。 其三，开发规模问题。2001 年到 2003 年来， 全区共开 18 万平方米， 2004 年共开发 15.2 万平方米，今年一年开 发了 30.2 万平方米。去年年终，各开 发商报了 70 多万平方米,让我吓了一 跳，所以在今年初那次会上我给大家 泼了一瓢冷水，所以今年开发只开了 30 万平方米,1-5 月，销售形势还比较 好，但从 5 月 16 日至 8 月 20 日大家 都处在焦急的状态中,一是自然因素， 天热，每年这个时候也是淡季；二是 政策因素，365体育 “国八条”出台后，人们普 遍存在持币待购，等待房地产降温和 房子降价。我们被迫北上，了解政策 和行情,回来后在大家的共同努力下， 举全力办了第三届房交会,这次房交会 是成功的,房交会后，我区房地产业出 现了产销两旺，大家看到这个形势， 明年又准备上 60 万平方米，这更让我 们惊讶，所以大家必须要有一个清醒 的认识，在水、电、路、气、车等基 础设施配套建设还倘不充分的情况 下，你到底有多大把握？你在市场上 的份额到底有多大？这些是需要冷静 思考的。当然，夷陵区目前还不存在