365体育2022年，国内外经济形势复杂多变，房地产市场环境下行。公司在面临前所未有的困难时，坚定贯彻落实上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、严控风险、狠抓执行”的年度工作方针，一方面积极应对外部形势带来的经营压力，设法弥补因外部因素延缓的工程销售进度；另一方面努力化解内部上实龙创事件的不利影响，保障公司平稳运行。

　　报告期内，今年上半年公司项目集中所在地区业务因特殊因素导致停滞对公司影响较大，下半年多措并举保障全年经营业绩平稳。公司抓住了年初的销售窗口期，加快购房客户购房贷款节奏，落实回款近9亿元。公司也不断细化不同业态的销售计划，盘活库存，实现青岛国际啤酒城T2楼的整栋销售，365体育预售金额约25.7亿元。下半年三季度起，在政策端逐步向宽松和积极渐进的情况下，公司迅速盘点在售项目货值、梳理开发节点，线）多手段营销，全年实现认购金额约59.7亿元、签约约56.6亿元、回款约60.4亿元。四季度也通过上海联合产权交易所平台成功出售持有北外滩89#号地块项目公司的股权和债权，实现约46亿元的收入，对公司现金流的补充和经营业绩的平稳贡献重要作用。资本保障方面，年内公司将“19上实01”公司债券后两年存续利率从4.28%下调至3.95%，在降低利率的同时通过转售成功保留了8.9亿元的发行规模，保障公司运营资金扎实平稳。

　　报告期内，公司作为上海市本地国有企业，响应上海市国资委关于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（沪国资委规[2022]1号）等相关文件精神号召，制定减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则，走访排摸减免对象实际情况、确定租金减免方案，涉及小微企业、个体工商户等218户，租金减免面积达13.6万平方米。物业服务方面，上实服务各级员工于上半年不畏艰难连续奋战在一线，保障广大业主居民的基本生活所需。公司经营管理层和公司志愿者组成约70余人的骨干力量，为上实集团援建运营上海临港（600848）方舱医院贡献力量。报告期内，上实服务续约物业管理项目25个、新增项目24个，在管面积达约2786万平方米，荣获2022年中国物业服务企业综合实力500强第40名、2022中国国有物业服务企业综合实力50强第15名等荣誉。

　　报告期内，公司于今年1月收到上海证券交易所问询函，要求公司核查上实龙创应收类账款的风险情况。在发现相关情况后，一方面，公司对上实龙创开展内部核查工作，发现上实龙创部分高级管理人员存在利用职务之便实施虚构交易的违法违规行为；另一方面，公司基于谨慎性原则，对上实龙创2021年度计提大额资产减值准备、对上实龙创和公司历年财务情况进行了会计差错更正与追溯调整。同年4月，公司收到上海证券交易所关于公司2021年报的问询函，并于6月对外披露了对上述问询函的回复。其中，公司将内部核查上实龙创事件的阶段性成果予以对外披露，包括公司于6月启动仲裁程序追索上实龙创原股东就业绩对赌承诺损失和公司对上实龙创的部分股东借款；公司就上实龙创部分高管涉嫌违法犯罪行为向上海市公安局经侦总队报案，公安机关已正式立案并对上实龙创原董事长曹文龙采取刑事强制措施。同年12月，公司收到上海证监局出具的《行政监管措施决定书》，对公司就上实龙创事件及未及时披露订立重大合同等情况出具了警示函；2023年1月，公司收到中国证监会立案告知书，因公司涉嫌信息披露违法违规，根据相关法律法规对公司立案，公司将积极配合证监会的调查工作，严格按照监管规定和要求实施整改及履行信息披露义务。

　　2022年，我国房地产行业经历了行业寒冬的深度调整，在多种多样的需求端宽松政策的支持下砥砺前行，保交付、保民生，熬过寒冬成为房地产行业的目标。2022年，我国商品房销售面积约13.58亿平方米，同比下降约24.3%；商品房销售金额约13.33亿元，同比下降26.7%。2022年，房地产行业面对前所未有的下行压力，房地产企业多以促营销、保交付、快回款为目标，力保企业基本盘。房地产政策方面，2022年政策段持续发力，从对预售资金监管的持续规范到下半年以“三支箭”为代表的“保交楼、稳主体”政策，旨在从各方面改善优质房企的流动性难题。

　　2022年，公司在内外部环境同时受压的情况下积极应对，保持经营基本平稳。主业投资方面，公司于2022年3月出资48亿元人民币，与上海城投（集团）有限公司下属子公司、上海建工（600170）集团股份有限公司下属子公司共同设立合资公司，用于开发建设虹口北外滩91#地块项目；2022年8月，公司出资2.856亿元人民币，与上实丰茂置业有限公司对公司下属开发上海青浦项目的上海丰茂置业有限公司进行同比例增资。2022年12月，公司以约合46亿元人民币的对价通过上海联合产权交易所系统将所持有北外滩89#地块的项目公司上海实森置业有限公司的股权和债权出售予友邦人寿保险有限公司，保障公司现金流的充裕并集中资源和精力做好北外滩91号地块等重点项目的建设开发工作。房地产销售方面，公司2022年持续盘点可售库存，加大不同业态的销售力度，365体育成功实现青岛国际啤酒城T2楼整栋销售、青浦上实海上湾五期的主力销售。2022年全年实现签约金额约56.6亿元。不动产经营方面，公司落实上海市国资委关于小微企业租金减免等相关文件精神号召，制定减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则，确定符合减免条件小微企业、个体工商户等218户，租金减免面积达13.6万平方米。实现全年不动产租金收入约3.7亿元，租赁面积约41.66万平方米。物业管理方面，上实服务续约物业管理项目25个、新增项目24个，在管面积约2786万平方米，较2021年度小幅增长。荣获2022年中国物业服务企业综合实力500强第40名、2022中国国有物业服务企业综合实力50强第15名等荣誉。

　　公司以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加大物业服务业等新产业（300832）的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升盈利，成为公司业务的重要组成部分。

　　2023年，随着相关政策落地见效，房地产市场将会逐步发生积极的变化。房地产虽然仍处于调整阶段，但未来房地产市场发展具备一定条件。一是我国仍然处在城镇化持续发展阶段。去年常住人口城镇化率比上年提高了0.5个百分点，达到65.22%，但是与发达国家80%左右的水平相比仍然不高。去年我国新增城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。二是房地产市场合理需求将逐步释放。各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于提高购房者购房意愿。三是房地产市场供给有望逐步改善。政府将坚持“房住不炒”，出台相关政策，让房地产回归本位，减少其金融属性，同时多主体供给、多渠道保障、购租并举住房制度不断完善，新的健康的房地产市场有望加快建立。

　　公司以优化产品结构、优化库存结构、优化资本结构和优化财务结构为核心，聚合资源，做实地产开发，做精地产服务，做专产业地产。在战略布局上，坚持以上海为核心，形成以上海为中心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，深耕城市群布局，聚焦一二线城市。在业务结构上，以房地产开发、运营为主，辅以地产服务和运营的战略指导思路，探索城市更新、长租公寓、养老地产等房地产细分领域的产业布局，推动落实主业多层次、多领域、高附加值的立体化升级。

　　2023年，公司将贯彻服务大局、控制风险、优化发展、实现价值的总体思路，深刻理解上实集团战略规划中对房地产业务转型发展的要求，持续推动房地产业务转型升级，以定战略、调存量、改机制、提效率为目标，积聚动能、寻找机会、厚积薄发，在实现公司经营业绩平稳的同时谋求发展。2023年，公司力争实现营业收入约75亿元，预计竣工面积约53.6万平方米。

　　2023年，公司要长期把企业流动性充沛作为工作重点。一方面，公司将继续厘清持有型资产库存，365体育控制规模，适当盘活资产，提高资产收益率。另一方面，公司也将继续跟踪研究资本市场融资和创新融资的政策与市场案例，同时做好“20上实01”公司债券的回售工作，全盘考量公司融资成本，保证流动性的充沛与安全。

　　2023年，预计房地产市场变化较多、住宅市场需求结构也处于不断变化阶段。公司将致力于深度打磨符合市场需求的产品。住宅产品方面，公司以保品质、保交付为前提，做好在售项目的续售工作、关注市场动态寻找新项目入市的时机，努力做到住宅快周转。非住宅类产品方面，公司在全盘盘点该类产品后，365体育做好分类分级，加快处置低效产品，回笼资金。开发建设方面，在行业低迷和激烈竞争的情况下，工程建设品质和速度成为房地产开发企业的工作核心。2023年预计公司续建面积55.5万平方米，预计竣工面积53.6万平方米，公司将在保证出品质量的前提下加强开发交付节奏的把控，缩短房地产开发周转周期，保障公司整体开发运营在合理可控范围内。

　　2023年，公司在继续做好重大事项的风险化解工作同时要坚持底线思维、强化责任意识、继续加强风险防范与合规管控，多部门协同形成一套牢固的科学规范、合理高效的内控体系。作为国有企业贯彻党的“二十大”精神，深化认识，聚焦影响企业发展关键因素，把握企业经营发展大局，365体育保障重点工作的有序落实。压实安全生产责任，维护安全生产稳定；对内加强维护员工利益、对外积极履行社会责任，全方位建立公司长效机制。

　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键之年，外部环境复杂严峻，国内经济恢复处于复苏初期，需要不断催生增强经济增长内生动力。房地产行业方面，在“增信心、防风险、促转型”的政策主导思路下，房地产行业也处于保障流动性、控风险的关键一年，特别是中小型房地产企业的生存空间将进一步被压缩。公司经营方面，2023年也需要继续妥善处理上实龙创事件，降低该事件对公司的影响。

　　证券之星估值分析提示新产业盈利能力优秀，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价合理。从短期技术面看，近期消息面一般，主力资金无明显迹象，短期呈现震荡趋势，市场关注意愿一般。更多

　　证券之星估值分析提示线上线下盈利能力一般，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。从短期技术面看，近期消息面活跃，主力资金有大幅介入迹象，短期呈现上升趋势，市场关注意愿一般。更多

　　证券之星估值分析提示上海建工盈利能力良好，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价偏低。从短期技术面看，近期消息面一般，主力资金有流出迹象，短期呈现震荡趋势，市场关注意愿一般。更多

　　证券之星估值分析提示上实发展盈利能力较差，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价合理。从短期技术面看，近期消息面一般，主力资金有介入迹象，短期呈现震荡趋势，市场关注意愿一般。更多

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