365体育今天我们一起盘下“房地产”板块上市公司招商蛇口001979)的2022三季报表现出的核心财务特征。

　　2、毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，经营资产报酬率表现稳定。

　　4、拉长时间周期看，经营活动的造血能力足以覆盖投资活动对资金的需求。经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。

　　5、融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。招商蛇口金融负债水平较高，长期偿债压力较大。

　　6、资产规模基本稳定，资产配置聚焦业务。资金来源上以“输血”为主要推动力。

　　公司业绩表现为增收不增利。2022三季报招商蛇口营业总收入894.84亿元，同比增速9%，毛利润167.65亿元，同比增速-6%，核心利润55.29亿元，同比增速-27%，净利润63.47亿元，同比增速-27%。

　　从招商蛇口2022三季报的现金流结构来看，期初现金793.83亿元，经营活动净流入81.16亿元，投资活动净流出131.13亿元，筹资活动净流入24.31亿元，累计净流出23.74亿元，期末现金770.09亿元。经营活动的造血能力不足以覆盖投资活动对资金的需求。

　　从招商蛇口2020年报到本期的现金流结构来看，期初现金742.03亿元，经营活动净流入617.15亿元，投资活动净流出422.08亿元，筹资活动净流出166.25亿元，其他现金净流出0.76亿元，三年累计净流入28.06亿元，期末现金770.09亿元。拉长时间周期看，365体育经营活动的造血能力足以覆盖投资活动对资金的需求。

　　经营活动无资金缺口。招商蛇口2022三季报经营活动现金净流入81.16亿元，较2022三季报减少2.27亿元，2020年报到本期经营活动累计产生净流入617.15亿元。

　　自身造血能力可以覆盖快速增长的战略性投资。战略投资资金流出55.39亿元，较2021三季报减少16.49亿元，增速-22.95%，战略性投资的资金投入快速降低。招商蛇口2020年报到本期战略投资资金流出222.98亿元，经营活动产生现金净流入617.15亿元，经营活动的造血能力能够覆盖战略投资的资金流出。

　　招商蛇口2022三季报筹资活动现金流入1473.86亿元，筹资流入主要来源于债权流入（70.13%）。较2021三季报减少52.34亿元，增速-3.43%，筹资活动现金流入基本稳定。招商蛇口2022三季报债务净流入280.16亿元，较2021三季报增加188.47亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。

　　资产规模基本稳定。2022年09月30日招商蛇口总资产9234.98亿元，与2022年06月30日相比，招商蛇口资产增加431.19亿元，资产规模基本稳定，365体育资产增速4.90%。

　　资产配置聚焦业务。2022年09月30日招商蛇口资产总额9234.98亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。

　　2022三季报招商蛇口ROE2.85%，较2021三季报减少3.09个百分点，股东回报水平降低。总资产报酬率0.71%，较2021三季报减少0.38个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数3.39倍，较2021三季报提高0.29倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。

　　资金来源上以“输血”为主要推动力。从2022年09月30日招商蛇口的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。其中，金融负债、经营负债是资产增长的主要推动力。

　　毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，经营资产报酬率表现稳定。

　　2022三季报招商蛇口经营资产报酬率0.77%。较2021三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率6.18%。与2021三季报相比，核心利润率下滑3.13个百分点，降幅达33.64%，经营活动盈利性降低。365体育经营资产周转率0.13次，较2021三季报增加0.00次，增幅为0.12%，经营资产周转效率基本稳定。

　　招商蛇口2022三季报毛利率18.74%，与2021三季报相比，毛利率下滑3.19个百分点，毛利率降低。招商蛇口2022三季报较2021三季报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。

　　投资流出减少，主要流向了其他投资。招商蛇口2022三季报的投资活动资金流出，其他投资占比最大，占比74.27%。招商蛇口2020年报到本期的投资活动资金流出，其他投资占比最大，占比68.61%。365体育

　　产能有所收缩。2022三季报招商蛇口产能投入36.45亿元，处置1.97亿元，折旧摊销损耗0.00元，新增净投入34.48亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例2.82%。

　　经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。2022三季报招商蛇口经营活动与投资活动资金缺口49.97亿元较2021三季报减少36.05亿元，缺口迅速缩小。2020年报到本期经营活动与投资活动累计资金净流入195.07亿元，无资金缺口。

　　招商蛇口金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022年09月30日招商蛇口金融负债率22.67%，较2021年09月30日提高2.31个百分点。招商蛇口金融负债水平较高，偿债压力较大，365体育需要关注相关偿债风险。

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　　截至2022Q3，招商蛇口在A股的整体排名上升至第620位，在房地产行业中的排名下降至第7位。截止2023年2月8日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，招商蛇口估值曲线处在严重高估区间。