365体育2022 年，保定主城区推出 90 宗宅地（含综合用地），成交 80 宗，流拍 8 宗，流拍率 8.9%，溢价率持续低位，土地市场持续冷清。2022 年，保定房地产企业销售额 TOP10 企业合计销售金额为 137.8 亿元，365体育销售面积为 111.2 万㎡，爱情地产、隆基泰和、华中集团包揽了保定榜单销售金额及销售面积前三甲，尚玉园销售额位列项目榜榜首，燕云城位列第二。从房企拿地来看，中国铁建、中国能建、中国电建为拿地金额和拿地面积前三甲，365体育中字头国企在拿地金额排行榜占据 6 席。展望 2023 年，预计随着宏观经济企稳回升，房地产行业信贷、债券、股权融资政策利好兑现，叠加保定楼市因城施策激发有效住房需求，保定房地产市场或出现修复行情。

　　特别声明：房地产企业销售数据统计是以 2022 年 1 月 1 日 -12 月 31 日期间销售的商品房（包括商品住宅、写字楼、商业、公寓等）为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　根据中指研究院监测显示，2022 年，保定房企 TOP10 合计销售商品房金额为 137.8 亿元，合计销售面积 111.2 万平，隆基泰和、爱情地产、华中集团为保定房企销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和作为本土实力房企以 23.8 亿元销售额位列业绩榜冠军；爱情地产凭借大量储备购房客户优势以 23.0 亿元销售业绩位列第二名；华中集团依托明星项目带动以 21.3 亿元列居第三名。销售面积方面，爱情地产销售面积位居榜首，爱情地产、隆基泰和、华中集团销售面积分别为 23.7 万平、18.6 万平、14.9 万平。另外，TOP10 房企销售门槛值为 6.1 亿元 /5.2 万平。

　　对比 2021 年，保定 TOP10 房企销售业绩整体有所回落，反映出 2022 年保定房地产市场在 需求收缩、供给冲击、预期转弱 的多重宏观压力下，以及疫情反复冲击的外部环境下，市场表现低迷。部分房企 2022 年销售业绩较 2021 年回落较大，2022 年 TOP10 销售门槛为 6.1 亿元 /5.2 万平，环比去年分别下降 0.9 亿元 /2.5 万平。展望 2023 年，宏观经济企稳回升，生活秩序逐渐恢复正常，叠加房地产业信贷、债券、股权等融资方式 三箭齐发 ，高层重申 房地产是支柱产业 ，预计 2023 年保定房地产企业销售业绩将有所复苏。

　　src=特别声明：各房企项目销售数据统计是以 2022 年 1 月 1 日 -12 月 31 日期间销售的商品住宅和别墅为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　2022 年保定商品住宅销售金额排行榜 TOP10 项目合计销售金额为 86.1 亿元，合计销售面积为 70.8 万平，其中 TOP10 的销售金额门槛值为 4.3 亿元。

　　华中集团的尚玉园销售额位列榜首，销售金额为 17.1 亿元，销售面积 12.2 万平；尚玉园是坐落保定北城核心，新秀学校旁边，交通畅达全城，周边商业、生态、医疗、教育等配套资源丰富。尚玉园打造 90-260m 全生命周期户型，智能安防等科技赋能提升居住品质，文苑、礼苑让传统文化与建筑空间、艺术与时尚交汇融合，开启一种更现代、更多元、更国际的品质生活。

　　河北深保投资开发建设的深圳园 · 燕云城项目位列第二位，销售金额为 11.2 亿元，销售面积 8.7 万平；燕云城在售主力户型为 90~186㎡的 2~4 居，刚改、改善户型受到市场认可，项目内学校、公园、绿地、商业等生活配套齐全，园区环绕两个公园围合而建，享受优质公园视野，致力于打造雄安式新生活示范区，销售去化较好。

　　新房：2022 年 12 月，保定新建商品住宅均价为 8867 元 / 平米，环比微降 0.06%，同比去年下跌 0.71%，跌幅扩大。累计来看，本月成交均价较去年年底下跌 0.71%，累计跌幅有所扩大。整体来看，2022 年一季度房价延续 2021 年的稳定趋势，二季度房价持续回落，三季度震荡，四季度基本企稳，年底房价较年初有所下跌。

　　二手房：保定二手住宅均价环比持续 13 个月下跌，本月样本均价为 10122 元 / 平米，环比下降 0.23%，降幅较上月减小，减少 0.05 个百分点；同比来看，二手房成交均价继续下跌，本月下降 3.16%，较上月减少 0.66 个百分点。累计来看，保定二手房成交均价较去年年底下跌 3.16%，跌幅持续扩大。

　　（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交 10.56 万 m ，环比上涨

　　本月，保定市主城区房地产市场共发布 12 个建设工程规划许可证，4 个商品房预售许可证，悦清城二期、云海世家小区、燕华城项目获证，预售房源总套数 812 套，总面积 10.05 万平方米。

　　本月保定商品住宅（不含保障房）成交规模为 10.56 万 m ，365体育受年底房企促销力度加强，疫情影响减弱等因素影响，本月商品住宅（不含保障房）成交规模环比上涨 35.6%，成交规模放量，但同比依旧下降 37.8%。2022 年全年累计成交 157.66 万平，同比下降 22.3%，跌幅扩大。

　　展望 2023 年，宏观政策方面，央行、证监会等部门从信贷、债券、股权融资等方面支持房地产企业主体经营，高层重新定调 房地产是支柱产业 ，中央经济工作会议将住房消费作为扩大内需的重要抓手；地方政策方面，保定楼市降低首付、提公积金贷款额度、降低公积金贷款利率等政策已出台，来或将结合养老、人才、多孩家庭等方面出台优惠购房政策，叠加疫情之后宏观经济复苏和发展，预计 2023 年保定房地产市场表现将强于 2022 年。

　　图：2021 年 -2022 年保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况

　　（3）成交结构：整体仍以刚改和改善产品为主，100-150 万元总价段以及 90-160m 面积段产品为市场主力

　　从成交结构来看，2022 年，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150 万元总价段成交套数最大，占比为 47%；150-200 万元总价段成交套数占比提高至 22%，同比提升 2 个百分点，市场改善需求支撑度较高；200-300 万元产品占比提升 5 个百分点至 9%；同时 100 万元以下总价段成交套数占比近三年持续下降，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，90-120m 面积段刚改产品成交套数占比最高，为 42%，同比去年微降 3 个百分点；120-160m 面积段改善产品成交套数占比高居 35%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为 77%，市场支撑度较高；90m 以下面积段刚需产品占比同比微降 2 个百分点，呈现萎缩态势。

　　图：2020-2022 年保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况

　　（1）拿地排行榜：中国铁建、中国能建、中国电建为拿地金额和拿地面积前三甲，中字头国企在拿地金额排行榜占据 6 席

　　src=特别声明：房地产企业拿地数据统计是以 2022 年 1 月 1 日 -12 月 31 日期间获取的住宅用地（含综合用地）为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的一级市场招拍挂公开出让的住宅用地含综合用地。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　根据中指研究院监测显示，2022 年，保定拿地房企 TOP10 累计拿地金额为 118.7 亿元，累计取得住宅用地（含综合）面积 504.7 万平，中国铁建、中国能建、中国电建为保定房企拿地金额和拿地面积前三甲。拿地金额排行榜中，国央企占据多数席位，中字头国企更是占据榜单 6 席；中国铁建以 29.8 亿元拿地金额位列榜首，中国能建以 26.4 亿元位列第二名，中国电建以 17.2 亿元列居第三名。拿地面积方面，中国铁建拿地面积亦位居榜首，中国铁建、中国能建、中国电建拿地面积分别为 124.9 万平、101.2 万平、69.1 万平。另外，TOP10 房企拿地门槛值为 3.8 亿元 /20.8 万平。

　　（2）宅地供求及价格：主城区宅地成交规模为 20.91 万 m ，土地市场热度仍然低迷

　　2022 年，保定全市推出 314 宗宅地（含综合用地，下同），成交 222 宗，流拍 56 宗；成交规划建面 1349.9 万 m ，同比下降 29.6%，平均楼面价 1843.7 元 /m ，同比下降 9.2%，呈现出量价齐跌态势；溢价率持续低位，各月度溢价率均未超过 1%，土地市场冷清。

　　2022 年，保定主城区宅地推出 90 宗宅地，成交 80 宗，流拍 8 宗，流拍率为 8.9%；累计成交规划建面 672.9 万 m ，同比下降 38.5%，平均楼面价 2111.4 元 /m ，同比微降 2.0%；溢价率持续低位，共有 8 个月份土地成交无溢价，土地市场热度低。

　　图：2021-2022 年保定 ( 主城区 ) 住宅用地供应成交情况及价格走势

　　（3）地块排行榜：总价 TOP 地块均被国企收入囊中，中国铁建、中国能建分别拿地 3 宗

　　2022 年，保定主城区住宅用地（含综合）排行榜中，总价最高的 TOP10 地块均被国企收入囊中，中字头国企拿地 9 宗，其中中国铁建、中国能建分别拿地 3 宗，中国电建拿地 2 宗，中国中冶和保定国控分别拿地 1 宗。

　　TOP10 地块累计成交总价 48.26 亿元，占保定主城区住宅用地（含综合）成交总金额的 32%，占比较高，反映出地块总价集中度较高；累计规划建面 206.56 万㎡，占主城区住宅用地（含综合）总成交规划建筑面积的 31%。TOP10 地块均底价成家，365体育显示出保定主城区土地市场冷清。

　　（3）典型地块：中国铁建以 7.65 亿元竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块为年度成交最高总价地块，365体育该地块房价差 10000 元 /m 左右，利润空间较大

　　2022 年保定主城区地块排行榜中，中国铁建以底价 7.65 亿元竞得莲池区瑞祥大街西、崇阳路北住宅地块为成交金额最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价 2380 元 /m ，规划建筑面积 32.15 万 m ，地块周边成交住宅地块较多，周边 1.5km 内成交 5 宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在 2400-3200 元 /m 之间，与中国铁建竞得地块成交楼面价 2380 元 /m 相比，有一定价差；周边 3KM 内有 10 个竞品项目在售，价格 1 元 /m 左右，房价差 10000 元 /m 左右，利润空间较大。

　　中国中冶以 6.05 亿元竞得朝阳大街东、南部园区中路南地块为成交规划建面最高地块。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价 1675 元 /m ，规划建筑面积 36.10 万 m ，地块周边成交住宅地块较多，周边 2km 内成交 5 宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在 950-1100 元 /m 之间，与中国中冶竞得地块成交楼面价 1675 元 /m 相比，价格更低；周边 3KM 内有 1 个竞品于 2021 年销售告罄，销售价格 6500-7000 元 /m 左右，房价差 5000 元 /m 左右，利润空间相对较小。

　　中国能建以底价 5.70 亿元竞得竞秀区五四西路南、乐凯大街东宅地块位列 2022 年底保定主城区成交总价第三位，该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价 2501 元 /m ，规划建筑面积 22.80 万 m ，块位于保定中心城区，周边 1Km 半径范围内近期无地块成交，周边 1-2Km 半径范围内成交 8 宗宅地（含综合用地），本地块与其他成交地块存在一定距离，周边地块成交楼面价主要集中在 1500-5500 元 /m 之间，与中国能建竞得地块成交楼面价 2501 元 /m 相比，有一定价差；周边 3Km 半径范围内有 10 个竞品项目在售，价格 7500-14000 元 /m 左右，地价房价差可以达到 10000 元 /m 以上，利润空间较大。

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