365体育眼看着2014年就要结束了，每年的这个时候，也正好是各大媒体、各界人士对于一年不同领域总结的日子，这当中，楼市自然不例外！尤其是今年的楼市，变化的太快，政府的态度，模棱两可，却暗藏深意，这些都太值得大家去探讨了，为此，在12月16日举行的2015网易经济学家年会上，地产大佬们就针对市场、政策、房产税等一系列问题展开探讨。今天我们就先来看看业内对于楼市所处近况的一个看法。
相比起以往任何一年来说，今年可能是政府对楼市、房地产提及最少的一年，从表面上看，政府好像把老百姓最关注的房地产遗忘了一样，特别是刚刚闭幕的中央经济工作会议，包括住建部发的文件，现在都没有提房地产，原因是什么？房地产是不是不重要了，对于这点，北京师范大学房地产研究中心主任董藩和华远地产董事长任志强在2015网易经济学家年会上给出了他们的看法。
没提不等于不重视，我觉得这个地方是“此处无声胜有声”，没提，第一个就表明他们还没想明白，我想任总很认同这个观点，最主要领导没想明白这个事儿下一步该怎么办；第二，转得太快有点不好意思，因为此前先是说不调控也不刺激，然后紧接着没办法，就改成了“微刺激”，最后就进入到了只做不说的“中刺激”，现在实际上从财政政策上看得非常清楚，是“强刺激”，今天早上800亿的投资又推出来了，那800亿将带动3000亿左右的投资，整个城南都要大规模改造，所以这是很典型的，铁路投资，年初是1500亿的投资计划，连改六次，据说现在已经达到了1万亿，显然这是强刺激，但是对房地产来讲，这么多年舆论这么大，一掉头一转，这事儿有点转不过来，面子上抹不开。还有，不希望刺激舆论，因为老百姓都盼着房价下跌，盼着挤房地产泡沫，你转过头来又支持，那么好象又回到了老路上，容易刺激舆论。还有一个，不希望像任总这样的人继续翘尾巴，“看，离了我们房地产不行吧？”还有一点就是，确实没想明白，也想等等看，所以整个中央经济工作会议“房地产”这词儿都没出现过，中国第一大产业就是房地产业，这里面没提，没出现过，确实也引人注目。
4万亿的时候有一个叫“十大产业振兴政策”，我看那里头大家都说，最后一个应该是房地产，后来突然发现没有房地产，幸亏它没有房地产，这十大产业政策振兴了半天，没有一个好的，全完蛋了，马云先生说，凡是政府让你干什么的时候你赶紧跑，政府没说让你干什么的时候你可以干，那时候提得更多一些。“夜壶”早早晚晚的事儿，有一天晚上半夜里突然说降息了，有一天晚上突然说出了一个什么什么政策，我就纳闷儿了，这么大好的事儿为什么不在大白天里正大光明地说，非搁到半夜12点呢？尿急的时候才用呢，所以就可以知道它那“夜壶”少不了，它老半夜里干活，不得用夜壶吗？所以夜壶，肯定得搁到外头。
或许正如董藩和任志强所说的，正是因为无声歌更胜有声，所以，今年政府才不愿在明面上过多的提及房地产，而这也从另一个侧面反映了，在中国，房地产不管什么情况下，其在国民经济中的重要地位都是没有办法取代的，政府也不会坐视不理的。更何况，从目前我国的住房需求、人口结构、家庭结构、城镇化进程等等方面来看，长期来看房地产高增长的过程还没有结束
我只说了一个“投资增速会继续下滑”，他们就说我唱衰，投资增速下滑是一个很聪明的调整办法，供一缩了，365体育卖不出去，库存多了，我们就减少生产啊，就刚才讲的。开发商没那么傻，开发商也不想把别人弄死，所以开发商说，你要库存多了我就减少点儿投资吧，生产少点儿就行了，你们看看北京市，今年大概卖地，一共完成三千多亿的投资，卖地卖了两千多亿，最后政府该忍不住了。我们新的住建部部长陈政高上台以后第一次公开对外讲话，第一讲的是库存太大，要去库存。
第二个说的什么？说的加强保障住房建设，365体育我想这俩事儿肯定是矛盾的，没听说哪个国家说你的库存多了你还要加大投入，后来我明白了，为什么？不管库存有多少，和GDP都没关系了，但加不加大投资和GDP有关系，所以他们为了，一方面希望消化库存，另一方面又加大投资，加大投资保证GDP，我们的国家之所以政策一会儿这样一会儿那样，就是因为老要保那个GDP，田教授刚才说了，未来从长期来看，供求关系还差远了，为什么差远了？你现在住那小房子你就满意了？过两天你又生儿子，胖娃娃出来了，现在可以生俩了，再过两天，可以生无数个，房子不够啊，所以从长期来看，是个逐步提升的需求关系。再说几个数吧，九十平米现在大部分，我们现在的中位数大概72平米左右，户均，90平米是什么概念呢？1990年美国的标准，那么20年过去了，现在的标准是多少？户均是254。如果户均标准是一个逐步提高的过程，我过去穷，我就小一点儿，户均大，我就大一点儿，社会保障，人均标准什么都是提高的，所以人均小于平均数的是困难户，我们现在的标准还相当于停留在二三十年前，是不是我们过几年就超过美国了，或者人均增长好几倍了，怎么办呢？是不是要提高？那时候就得把房子拆了，我们都知道开会的这个地方，旁边新建的地方，好几个都是八十年代末期，八八、建的宿舍楼啊，现在都没了，都变成国贸了，现在都拆了，拆的过程还需要很多很多年。于是，我们整个城镇化发展过程中还得不断的盖房子，但是在短期之内会不会有高和低的过程呢？会有
我们前面举的图，一上一下，转好几圈了，还会有上有下，但局部的下不代表整体就下了，比如我们这个圆桌对话的题目叫“下行通道中的房地产”，陈主任不同意“下行通道”，他认为还在“上行通道”中呢。我们想说的就是，你要认识，眼前并不是好的不能再好了，还可以再好一点，而是说，出现问题药剂师调整，调整过程中可能会有不好的时候，但后期还是好的，要不然它放水干嘛呀？我们已经知道，不好的时候就放水了，要都好的就用不着放水了，就这么简单的事儿。陈淮：明确说一句，你唱衰了还是没有？任志强：对中国的房地产我不唱衰。尤其是陈淮主任告诉我一句话我牢记着，从房价长期来说一定是看涨的，全世界都这样，中国也不例外。
主持人一见我就告诉我，任总的想法跟你产生分歧了，你们俩过去都唱涨，现在任总唱衰了，一会儿你俩得掰饬一下吧，我说你理解得不对吧，他说媒体都这么报道的，我说任总只是说目前存在压力，可能有点小振荡，可能后面还会往上拐，刚才任总又特意解释了一下，长期来看房地产高增长的过程还没有结束。我给大家再理一下，未来市场还有很多推动的力量，第一个是大拆大建，现在这些城市当中都有大量的五十年代至九十年代末建的房子，按照今天的标准来看不节能不环保没绿化没物业，这些房子未来十年都要拆掉，有拆就有建，这是房地产发展的过程，第二，人口还在继续上涨，一到两亿的上涨空间还是有的，后来计划生育还会放松，第三，城镇化建设还在加剧，现在官方公布的城镇化率大概在60%左右，但这个数字是假的，骗大家，因为中国有个特殊的背景，我们国家在过去城市人口和农村人口的区别是什么？不是用产业，是用户籍来区分的，现在我们看到大量人由农村涌向了城市，由于他的户口还属于农村户口，在城里打工这个事情变得很尴尬，到底算城里人还是农村人？最后我们做了一个折中，如果他有一半的时间在城里，在城里住，在城里消费，还在城里就业，就叫城里人，如果有一半的时间在农村，就算农村人，这样就把两个多亿的农村人口实际上算作了城市人口，户籍上不算，但在统计上把他算了，把这些加在一起才达到了我们今天所说的53%、54%，但是这部分人城市从就业角度和消费角度都把他吸收了，唯一没把他吸收的是什么？是居住，他们住在工棚，365体育住在地下室里，就像保姆，住在主人家里，这个家不是她的家，365体育什么时候是他自己的家呢？他自己买了房子自己住，或者虽然买不起房子，常年全家租的房子住在自己家里，定点到主人家里干活，这时候城市才把他吸收了，剔掉了这部分，两个多亿的人口又没房子，虽然在城里，但没有，这部分人逐渐有自己的房子，或者自己租房子的过程是房地产发展的重要过程，大家都忽略了这个。另外，家庭将继续裂变，我和任总都一直在讲这个观点，现在的家庭还没到最小的时候，继续裂变，有的家庭有两个孩子，分别研究生毕业了，各自结婚，前两年没生小孩，365体育人口总量在增加，但需要的房子套数在增加，因为裂变出新的家庭了，这个需求应该很大。更重要的影响是生活方式的演化创造出大量需求来，比如大量的人离婚。再一个，大龄青年不结婚，32、35不结婚的有的是，今天在场的有很多，忙于事业或者没找到合适的，自己不结婚但住一套房子，在法律上不是家庭，但以家庭方式消耗房产，这个比例越来越高，甚至未来更多人选择不结婚，我说什么呢？中国的高涨过程远远没有结束，我其实不赞同“黄金”、“白银”的说法，你现在生生的把房地产狠狠的几棍子撩倒了，你就说它怎么怎么样，不对，你把限购限贷同时取消，过几年再看市场是什么状态。